房地产业“洗牌” 彰显实力

　　沙淘尽，显真金。

　　都说2006年是中国房地产企业的“洗牌年”，如全国工商联房地产商会会长聂梅生在“国六条”出台不久后便语惊四座：调控新政可能导致50%开发商面临出局，并且资本向优势企业集中这是一种必然，其中包括资金和土地资源。果然，并购、融资、拿地、淘汰……今年房地产行业的发展浪潮愈加汹涌澎湃。

　　并购潮

　　房地产行业的并购整合时代在2005年已然宣告来临，并在2006年进一步风起潮涌。去年年初，万科(000002.SZ)以18.57亿元收购浙江南都20%股权、上海南都70%股权、苏州南都49%股权，成为这场并购潮的带头人；今年8月，又是万科，再次以17.6亿元鲸吞南都房产集团80%股权，正式成为南都的当家人。

　　而被万科董事长王石称为“害群之马”的顺驰创始人孙宏斌却在今年沦为并购潮中的一个反面教材———因资金链危机以10多亿元的低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了路劲基建（1098.HK）。当然，在调控新政打压下挣扎的房地产商还有许多，而他们却为意图在这场行业整合中获取收益的实力企业腾挪出了更多机会。

　　天相投资顾问有限公司的分析师认为，房地产业内并购，根据其目的和效果不同，可分成战略合作型、资源重组型、业务扩张型、借机触地型等，总之，强者可以通过并购来扩展和巩固优势。

　　融资潮

　　非常时期，资金为王，房地产商正卷入融资洪流。

　　一边是急于登陆股市融资的，从今年7月的浙江绿城（3900.HK）、世茂房地产(0813.HK)到10月的瑞安房地产（0272.HK）、盛高置地（0337.HK），大家似乎都希望快点尝到资本市场的甜头。还有根据本报的统计，调控开始后的3个月，全国通过借壳方式上市的房地产企业就超过了30家。

　　另一边是已经上市的忙于再融资，如定向增发的栖霞建设(600533.SH)，发行A股认股权证的华侨城（000069.SZ)，发行短期债券的浦东金桥（600639.SH)等等。万科也非公开发行7亿股A股新股，融资42亿元。粗略计算，今年下半年来，在内地或香港上市的房地产公司再融资规模就达近200亿元人民币。

　　中信证券的房地产行业分析师王德勇就指出，融资能力突出的企业才是未来行业的整合者。“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时如此认为。

　　拿地潮

　　而对于生存发展的另一项重要资本———土地，房地产商们更是不甘示弱。

　　在一级土地市场上，房地产商凭的是眼光和魄力。如在各地的土地出让中，热门地块往往能获得地产大腕的垂青，并不惜重金拿地。前不久，华润置地(1109.HK)经过176轮激烈较量，战胜凯德置地、万科、中海等，以15.41亿元拿下上海新江湾城C2地块；中海发展则经历73轮竞价，以4.28亿元夺得杭州滨江住宅用地。

　　在二级土地市场上，房地产商靠的是信息和谋略。日前本报率先曝出的万科进军上海中心区域、收购原属中房集团的陆家嘴滨江地块发展豪宅的消息便是一例；而记者近日又获悉，今年以来积极在上海布局的金地集团（600383.SH）也从中房手中购得一幅20万平方米的浦东三林土地。

　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，土地调控其实也是提高房地产行业的准入门槛，及提高行业的集中度，今后土地资源会越来越多地集中于房地产巨头。中信证券的房地产行业分析师王德勇还认为，未来的房地产业不可避免有新的进入者，但短期内不会对已经掌握了大量土地资源的企业形成威胁，而处于强势地位的房地产商没有理由降低房价，反而会利用垄断优势获取超额的利润。

　　淘汰潮

　　既然有优胜，也就有劣汰。在这一轮的房地产行业发展浪潮中，也许出现更多的还是悲凉的面孔。

　　在上海联合产权交易所公开的项目中，记者就发现了10多个来自各地的房地产项目的身影，有的是房地产企业股权的转让，有的是部分或全部房源的转让，更有项目土地的整体转让。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，曾经的疯狂圈地反而使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机，于是一部分难以为继的开发商惟有寄希望于快速变卖套现、撤离楼市伤心地。

　　虽然业界在未来房价升降等问题上仍然争执不下，但自宏观调控以来，有关“淘汰”的命题却已形成了众口一致的看法，如：未来是实力开发商的天下，做得小的和做得差的将被淘汰；品牌开发商将淘汰没品牌的开发商；还有快鱼吃慢鱼，专业开发商淘汰非专业开发商等。

　　地产板块涨幅前十名

　　名称 最新价（元）250日涨跌幅（%）

　　泛海建设 18.25 647.1

　　万通先锋 27.84 370.3

　　深天健13.98 351.2

　　博盈投资 6.63301.6

　　深振业A 13.39 285.7

　　万科A 15.07 258.4

　　上实发展 12.53 248.4

　　新湖创业 8.97238.2

　　亿城股份 8.55236.2

　　金地集团 17.65 228.6