万科后续开发能力增强

　　长江证券 刘焱

　　万科（000002、200002）昨日发布公告，公司定向增发A股4亿股，募集资金为42亿元。我们认为，增发将进一步增强公司后续开发能力，公司经营业绩将继续稳定增长。

　　部分解决资金面问题

　　本次发行将对公司有两方面的影响：支持后续项目开发和降低资产负债率。

　　截至三季度末，公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目38个，总占地面积约789.2万平方米，规划建筑面积971.2万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积776.8万平方米。此外，14个新增项目正在办理有关转让手续，占地面积合计174.1万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计276.7万平方米。对于公司大面积的房产开发业务扩张，增发将部分解决资金面问题。

　　三季度末，公司资产负债率已达到72.1％，处于较高水平。主要是因为公司还有很多项目尚未完工，已售未进行结算资源增加，导致预收账款同比增加。同时，受支付地价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款大幅度增加，并且公司支付现金股利导致净资产减少。而公司这次实施定向增发后，随着42亿元募集资金的到位，净资产将大幅增长，并降低公司资产负债率至65％左右，达到行业的中等水平，进一步减轻财务负担。

　　融资需求巨大

　　尽管今年以来国家对

房地产行业进行了一系列调控，但核心目的是使房地产行业进一步规范和健康快速发展。万科经过20多年的发展，已经成为我国房地产行业当之无愧的龙头标杆企业，目前在全国24个城市有开发业务，市场化运作程度比同业相关公司高。通过这轮宏观调控之后，我们不难发现，公司的发展战略演化为合作开发、收购与土地储备中心招拍挂拿地并重。目前公司的土地和项目储备已经突破了2000万平方米，仅今年就新增了近1000万平方米土地储备。

　　如果公司业务今后能保持增长的话，必然每年还会保持这个数目的新增土地储备数量。从公司最近和中粮地产合作竞拍广州白云区金沙洲大桥北侧土地项目来看，该项目建筑面积43.3万平方米，价格为17.5亿元，楼面价为4040元/平方米，考虑到公司的全国“3＋X”开发战略，招拍挂拿地的平均成本价预计在2500元/平米左右，保守估计招拍挂拿地面积将占新增土地储备面积的30％，公司每年拿地的资金就需要75亿元左右。和所有的房地产企业一样，开发资金是否充足是公司的短板问题，我们预计公司今后几年还会有一系列融资计划。

　　公司作为最早进入资本市场的房地产企业，几乎拥有了所有房地产行业的融资渠道，例如：合作开发、外资、信托、产业基金、银行融资、可转债、定向增发等。

　　本次定向增发完成后，公司2006年ROE预计将达到13.14％，2007年达到18.38％。尽管公司未来巨大的融资会迅速增加公司净资产，存在着稀释公司ROE的风险，但是随着房产开发能力的增强，公司销售收入、结算面积将会进一步增加，净利润增幅将会抵消融资带来的ROE可能下降的影响。因此我们认为，公司今后的融资行为将会产生积极影响，有利于公司做大做强，继续保持国内地产业的龙头地位。

　　业绩将继续稳定增长

　　万科近年发挥产品创新、精耕细作、客户细分与客户忠诚等方面的优势，保持了良好的房产销售局面。现拥有北京紫台、北京东第、天津金色家园、长

春兰乔圣菲、成都加洲湾等新项目开盘销售，深圳金域蓝湾、深圳万科城、广州四季花城、无锡魅力之城、沈阳万科城等项目也获得良好销售业绩。截至今年三季度末，公司尚有177.5万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9亿元。

　　考虑到公司目前的经营情况，预计公司2006年、2007年、2008年EPS分别为0.48元、0.64元、0.81元。

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