做好配套让房产税成调控利器

　　乔新生

　　据日前媒体报道，建设部将联合财政部等部门研究住房税费改革问题，有可能对户型面积偏大的住房收取一定的税费，引导合理的住宅消费，鼓励老百姓购买小套型、功能良好的住宅。

　　对面积偏大的住房征收税费，有利于充分利用土地资源，有利于抑制商品房畸形消费，有利于控制房地产市场的投机活动。但有人担心，房产税会不会加重消费者负担？从税收的性质来看，对面积较大的住房征税，不会伤害普通消费者。消费者为了减轻住房保有期间的税收负担，自然会选择那些90平米以下的住房，只有少数富人才会购买面积较大的商品房。那么，如果限制商品房的面积，富人会不会通过购买多套小户型住房来规避相关法律规定呢？由于我国实行不动产登记制度，所以，如果公民个人购买多套住房，必然会在房地产登记机关显示出来。如果在对面积较大的住房征收特别财产税的同时，对多套住房的拥有者征收房地产税，那么，就可以有效地防止少数人囤积居奇，浪费房地产资源。

　　所以，向较大的商品房拥有者征税，是解决当前

房地产市场问题的非常有效的调控手段。房地产税是一种财产税，它不是根据所有权人的身份设计的税收制度，而是根据财产属性设计的税收制度。只要购买大面积的商品房，就必须缴纳房地产税。普通的商品房消费者，则不需要为此付出太多的代价。然而，征收房产税必须解决以下五个方面的问题：

　　首先，必须建立商品房信息公开制度，将各地商品房市场结构公布于众，并且根据市场的需求情况，确定征税的商品房面积。如果一个公民同时拥有多套商品房，虽然每套商品房的面积都没有达到纳税的标准，在扣除基本住房面积之后，对其余的商品房仍必须征税。如果有人借用他人的姓名登记购买商品房，那么，在办理产权过户手续的时候，必须缴纳房地产税。如果信息不透明，这项法律制度很难贯彻落实。

　　其次，必须确定合理的税率，实行按年征收，加大保有期间的成本。有一种观点认为，既然在购买商品房时已经缴纳了各项税费，那么，消费者没有必要在行使所有权的时候，继续缴纳有关费用。事实上，普通消费者由于住房面积没有超标，所以，不存在缴纳房地产税的问题，只有那些住房面积超标，或者拥有多套住房的公民，才需要缴纳房地产税。征收房地产税的目的是为了提高资源的利用效率，打击房地产投机活动，确保居民基本的住房需求。所以，房地产税收制度必须建立一种正向的激励机制，让普通消费者尽可能选择购买小

户型的住房。如果税率偏低，或者实行一次性征收，那么，这项税收制度的作用就难以充分发挥出来。

　　第三，必须实行收支两条线，切断地方政府从房地产税中获取收益的可能性。与房地产相关的税费是目前一些地方政府的主要收入来源，对大户型住房开征房地产税，可能会迎合一些地方政府的财政需要。为了增加地方财政收入，个别地方政府可能会采取变相补贴或者其他优惠措施，瓦解或者抵消中央政府房地产税收制度的威力。为了防止这种现象发生，必须实行房地产税中央统一征收制度，避免地方政府插手，以免这项制度变形。

　　第四，必须与市场准入阶段的税收制度协调一致，共同实现房地产宏观调控目标。如果在市场准入阶段门槛较低，而在保有期间各种税费不断增加，那么，就会增加房地产投资者的抵触情绪。事实上，现在已经有一些房地产开发商和商品房投资者抱怨中央政府这项尚未出台的制度，他们认为这项制度可能会扭曲房地产市场。解决这个问题的办法是，将房地产领域的所有税收制度进行归纳整理，提出统一的房地产税收方案，报请全国人大常委会批准。只有这样，才能实现不同阶层之间的利益平衡，也只有这样，才能减少“买得起用不起”的现象发生。

　　第五，必须注意与我国土地规划制度密切配合。如果土地规划部门在出让土地的时候，增加

别墅或者高档住宅的审批项目，为了控制高档住宅和别墅保有期间的成本，开发商会与商品房投资者串通一气，寻找破解方案。譬如，现在一些地方不再审批高档住宅开发项目，但是打着“发展高等职业教育”的幌子，兴建了许多高档的教师住宅小区。在这些住宅小区内部，配套性的教室比例相对较少，而高档住宅却不断增加。开发商在设计的时候，考虑到了消费者的需求，通过简单隔断的方式，有效地规避了国家有关城市规划的面积要求，变相增加高档商品房的供给数量。

　　总之，按照住房的面积设计房地产税率，是一种正确的宏观调控思路。要想使这项制度发挥作用，必须增加透明度，尤其是要增加政府在房地产领域的信息供给，因为只有这样才能确保调控政策落实到位，才能防止少数既得利益者通过各种变通措施，逃避国家的税收。

　　（作者为中南财经政法大学教授）