国信提高万科A目标价至19.80-22.05元

　　事件：

　　万科A:非公开发行A股已获证监会核准

　　万科A(000002)公司2006年度非公开发行A股股票申请已获得中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]150号文件批复，核准公司非公开发行A股新股不超过70000万股。根据2006年第一次临时股东大会决议，本次募集资金总额不超过42亿(含发行费用)。董事会将根据上述核准文件的要求和公司股东大会的授权尽快办理本次非公开发行股票相关事宜。

　　点评：

　　行业调控有利于优势 企业的发展，公司受益较大

　　

房地产调控将使行业优胜劣汰加快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于万科来说是长期利好。公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程。我们认为公司在20多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中占尽先机。

　　公司龙头地位优势非常明显，长期看目前12.79元的价格非常低廉

　　今年公司新进入杭州、宁波和青岛市场，进一步完善了在三大经济区域的布局。1—10月，公司新增项目50多个，总占地面积约960多万平方米，规划建筑面积1248万平方米(按万科权益计算的规划建筑面积1053万平方米)，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达97个，总建筑面积2497万平方米(按万科权益计算的规划建筑面积2133万平方米)，拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步提高。

　　公司未来仍将保持较快速度增长，预计年复合增长在35%左右

　　1—10月公司累计实现销售面积255.65万平方米，累计销售金额165.68亿元，已超过2005年220万平方米、129亿元的销售量，前三季度累计结算116.1万平方米，结算收入83.3亿元，分别增长46.8%和53.7%。公司尚有177.5万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9亿元，预收账款达103亿元，为公司2006年及2007年的良好业绩和未来高增长奠定了坚实的基础。预计公司未来3年将能保持35%左右速度增长。

　　●增发融资将加速公司发展，对公司业绩摊薄有限。公司拟向不超过10家特定对象发行不超过7亿股以及募集资金不超过42亿元，其中，华润有意认购不低于1.1亿股。募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，为股东创造更多的价值。公司此次募资不超过42亿元，假设发行价为10元(我们估计在10元左右)，则增发4.2亿股就可满足要求，股本只增长11%(按2005年末股本计算，增长18%)，对业绩摊薄有限。

　　公司未来一年合理估值19.80-22.05元

　　公司2006、2007年EPS为0.46元和0.63元(摊薄后)，对应动态PE分别为28和20倍。我们认为，像万科这样管理优秀、增长迅速的公司，按0.9—1.0倍的PEG估值较合理，则对应的估值在19.80元—22.05元，相对于公司重估净资产值9.56元/股溢价100%，考虑公司龙头地位、管理能力强、高成长、未来不断获得新项目及销售价格上涨，给予100%的溢价并不过分。

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