中投证券研究所：黄金时代铸造地产蓝筹

　　中投证券研究所李少明

　　中国房地产行业正在经历一个黄金时代：“婴儿潮”进入房地产消费大周期，城市化加速拉动消费升级，人民币升值推动资产重估。我们认为，在此轮牛市周期的初始阶段，与定价能力较高的国际市场相比，中国优势地产公司净利润年增长远超30%的预期，使得我们应以发展的眼光动态评估其投资价值。事实上，中国仍然有一大批房地产公司的股价被严重低估。我们强力推荐万科A、招商地产、泛海建设、金地集团、保利地产和冠城大通等房地产龙头公司和优势公司。

　　地产股进入黄金时代

　　中国“婴儿潮”带来了全球竞争力，这批“婴儿”已进入一轮大规模的消费周期，最大的房屋需求与股票涨幅将在这一代“婴儿”手中诞生，预计中国的人口红利将持续到2020年。

　　我们认为，国家控制土地和

　　从美、日、台、港近几十年股市发展的历程来看，地产股是最重要的板块，而目前中国超过30%的房地产上市公司的盈利能力处于加速上升期，近2－3年净利润复合增长率将超过30%。因此，房地产股必将是引领未来中国A股市场的核心板块之一，也将是未来10年或更长的时间里最赚钱的投资品种之一。我们预计，未来在A股上市公司中，还会有比万科等更优秀的房地产龙头公司出现，招商地产、泛海建设、保利地产、华侨城A、金融街、中粮地产等都有这方面的潜质。

　　行业整合提供历史机遇

　　2005年，中国房地产100强企业的市场份额（18%）迅速提高，较2004年提高5个百分点，但与美国仍相差甚远。美国前五位开发商的市场占有率为13% ，其最大的房地产公司———帕迪尔的市场份额为5%；而中国房地产老大万科的市场占有率只有近1%。这说明未来中国房地产优势公司的发展潜力巨大。2005年年底，万科制定了10年战略目标：10年后，销售额达到1000亿元，利润达到100亿元，市场占有率达到3%，销售面积达到1400万平方米。从2006年万科136亿元的销售预测看，其可能提前实现上述目标。

　　目前，我国房地产企业众多、规模偏小、产业集中度低、资金实力小，与发达国家的地产大户相去甚远，客观上存在优胜劣汰、产业整合和资源优化配置的要求，以及实现低成本扩张和做大做强的动力。在目前中国房地产行业加速整合的过程中，优势实力房产上市公司已经并将主要通过并购整合来实现市场占有率的提升。美国最大的房地产公司帕迪尔的市场份额（5%）的提升就主要是通过行业购并整合实现的。

　　资金、品牌、规模、资源和信誉实力是房地产行业的主要门槛。目前，资金、土地、开发模式规范等压力正在加速行业洗牌，提高行业集中度。严格的土地出让政策已让一些靠非市场手段生存的企业被淘汰或被整合，偏紧的货币政策也在促使中小规模公司退出。弱势企业退出形成的市场空白将吸引实力公司进入。

　　房地产上市公司的资产负债率（62.5%）远低于行业平均水平（76%），优势房地产上市公司具有非上市公司无法比拟的资本市场融资优势，在行业加速整合中已经抢占了先机。我们认为，国家宏观调控将加速市场份额和资源向具有资本、品牌、规模、土地资源优势的上市公司集中。

　　多种思路选择股票

　　目前，A股优势房地产公司的平均市盈率水平远远低于美国（32倍）、欧洲（27倍）、日本（35倍）和新加坡（32倍）；地产龙头公司与在香港上市的中海发展、首创置业、华润置业和富力地产等公司相比，估值也仍然偏低。

　　那么，应该如何来选择地产股呢？我们建议投资者从以下几个角度进行选股：

　　从选择行业龙头（蓝筹）的角度来看：万科A、招商地产、泛海建设、保利地产、华侨城A、金地集团、金融街、中粮地产等值得长期看好；从公司治理结构良好、行业竞争力强的角度来看，万科A、金地集团、华侨城A非常出色；从廉价土地储备丰富、未来增长潜力大以及股价有明显优势的角度来看，招商地产、泛海建设、保利地产等非常值得高度重视；从重估动力的角度来看，金融街、中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等不容忽视；从公司基本面发生根本改变，并在房地产行业中已经具备了品牌、拿地优势和高速扩张能力的角度来看，冠城大通、亿城股份、阳光股份、天房发展值得重视；从地方性优势这一角度来看，华发股份、栖霞股份、中华企业、上实发展不可忽略；此外，奥运的临近给在北京开发房地产的公司带来了历史性机遇，北京城建、大龙地产和上市不久的北辰地产仍然值得密切关注。

　　盈利预测与投资评级

　　证券简称   ＥＰＳ              最新评级

　　        2006Ｅ2007Ｅ2008Ｅ

　　万 科Ａ0．4980．6400．715强烈推荐

　　深振业Ａ0．8901．2101．570推荐

　　招商地产0．8500．9451．231强烈推荐

　　中粮地产0．3300．6500．980推荐

　　泛海建设0．4000．7301．310强烈推荐

　　金 融 街0．5800．6500．850强烈推荐

　　阳光股份0．5200．7000．880强烈推荐

　　亿城股份0．5200．7901．070强烈推荐

　　保利地产1．0431．6712．040推荐

　　冠城大通0．5601．2601．610强烈推荐

　　北京城建0．2500．5500．900推荐

　　天房发展0．0910．2850．535推荐

　　华发股份0．6801．0001．270强烈推荐

　　金地集团0．6600．9701．260强烈推荐

　　栖霞建设0．5700．7801．010推荐

　　中国国贸0．2330．2690．311推荐

　　浦东金桥0．3100．4100．533推荐

　　陆家嘴 0．3600．3900．400推荐

　　中华企业0．6300．7500．800强烈推荐

　　上实发展0．7150．5600．616强烈推荐