房地产开发类贷款担保

　　——探索企业融资担保系列之一

　　世银联控股有限公司贺清海马庆如

　　房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，开发商的资金状况和抗风险能力，起着至关重要的作用，所以房地产贷款担保也应运而生。

　　一、行业特征：房地产物业的特性决定了房地产开发企业具有以下特点：

　　①资金投入大：为开发一个房地产项目，房地产开发企业需要投入大量的资金。项目的开发成本通常包括：前期费用（规划、设计、可行性论证等费用）、土地出让金、拆迁费、土地平整费、施工费、材料费、地产代理费、广告费等。而在其所有成本结构中，土地成本是

开发商最重要的成本，通常占其开发总投资的30－40％甚至更高。②经营周期长：房地产属于特殊商品，从事房地产项目的开发需要不断地投入并经过很长一段时间后才有产出，期间需要经过土地购买、房产设计、项目审批、工程招投标、土建施工、工程验收、营销宣传、房产交易等环节，其中土建施工所需时间较长。③配套要求多：一个完整的房地产项目并不仅是主体工程及内外

装修的完工，在交付使用前，还需完成相关配套，即所谓“七通一平”（通上下水、通电、通气、通信、通邮、通路、地面平整等）。④财务波动大：由于房地产项目经营周期长，资金逐步投入一次收回或分步收回，便使得房地产开发企业的财务状况波动较大。有的年份销售额很大，盈利较多；有的年份则可能没有销售收入，只有支出，帐面呈现亏损。⑤市场风险大：房地产开发企业对所开发的项目在目标对象和出售价格上有一个基本的定位和预期。由于房地产项目经营周期长，并由于国民经济发展和房地产市场的不确定性，房地产企业面临着较大的市场风险。

　　二、担保原则：

　　⑴关于企业资质，选择三级资质以上的房地产开发企业进行合作；具有法律风险的房地产一般不于接受。⑵关于项目类型，着重选择住宅项目，其它房地产项目应予审慎；对于住宅项目，侧重普通商品房，原则上不予考虑高级公寓或别墅；⑶关于贷款金额，原则上不得高于项目投资总额的65％，同时，房地产开发企业的自有资金不得低于项目投资总额的35％；⑷关于担保方式，要求开发项目所占用的土地作抵押，并要求土地上所附着的建筑物一并抵押；⑸关于还款方式，要求房地产开发企业在贷款行办理一定规模的按揭业务，以此有效解决房地产开发企业的房产营销和售房款回笼问题，贷款期间，房地产公司资金全程封闭式管理，可以使贷款行有效控制售楼资金，保证售楼资金首先归还银行贷款。

　　三、操作程序：

　　操作流程如下所示：受理→保前调查→审批→贷款发放→保后管理

　　受理：我司在受理房地产开发类贷款申请时，还应要求担保申请人提供下列材料：①经过有权部门年检的企业法人营业执照或事业法人登记证；②建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；③申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》。如已获得《商品房销（预）售许可证》等文件，也应同时向我司提供；④项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；⑤项目租售方案及有效的收益分配协议；⑥如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其它资金来源证明；⑦如借款人接受其它单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；⑧以招投标方式获得项目开发权的，还需提供招投标及相关文件；⑨公司高级管理人员的背景、经营业绩、生产管理能力；⑩申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书，并保证其真实性。

　　保前调查：①调查房地产开发企业的开发能力：包括资质等级调查、资金实力和以往业绩调查、行业地位及企业定位的调查、财务状况调查、信用记录调查等等；②调查建筑企业的施工能力；③调查房地产项目的条件：包括项目类型、项目手续、土地来源、资金来源、项目设计及周边物业状况、销售方式等等。

　　审批：〈一〉业务部门提交《项目调查评价报告书》、《担保项目审批表》报告内容包括：企业状况、财务状况、项目可行性报告、资产转换周期、还款来源、还款记录、经营业绩、现金流量分析等。将《项目调查评价报告书》、部门总经理同意担保的项目填写《担保项目审批表》及相关资料一起送风险管理部复核。对于不同意报批的项目要及时以书面形式通知客户。

　　〈二〉风险控制部进行审核：①对担保申请人提供资料进行复审，确保所有资料真实、有效、完整；②对担保申请人的偿债能力及最近二年的信用状况进行审核；③对担保申请人的风险度测评结果进行审核；④对反担保措施的合法性与可靠性进行审核；⑤对担保申请人的项目、行业、品牌、信誉等产生的无形资产评价审核；⑥对担保申请人的经营管理能力、获利能力、履约能力和发展潜力进行分析和审核；⑦对担保项目的风险防范与监督检查提出具体意见；⑧对企业担保申请人进行现金流量分析、财务分析；⑨对企业、个人担保申请人进行综合评分；⑩对是否同意担保、担保金额、担保期限出具审核意见，出具《项目审核报告书》，一般在二个工作日内完成；风险管理部总监收到审核人员完成的《项目审核报告书》后，应在《担保项目审批表》上出具审核意见。

　　贷款发放：房地产公司达到银行和担保公司的贷款要求后，①签订合同：与业务部门一起，按不同业务种类和贷款银行、担保申请人、反担保人签订《借款合同》、《委托保证合同》、《抵押反担保合同》、《质押反担保合同》、《信用反但保合同》、《抵押声明书》、《个人贷款反担保协议书》等合同；②客户交纳担保费；由财务部按公司规定收取担保费；③由法律部、风控部监督检查，业务部门协助客户办理相关法律登记手续、反担保手续；④客户在贷款银行支款，担保生效。

　　保后管理：房地产开发类贷款担保项目具有期限较长、额度较大、资金不在同一时间段使用等特点，银行与我司都要求在有效监控情况下，监督客户专款专用，按照工程进度支款用于项目建设。主要包括保后监管、预警信号及处理、资产风险分类、档案管理和贷款本息全部归还。

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