深圳小户型市场潜力大

　　袁照沛

　　“90平米占比70%”的新规定颁布已有数月，深圳房价不跌反升。其实，对于一个“年轻”的城市来说，只要了解他的特征就不难理解深圳楼市的当前走势。

　　“年轻”是深圳的特质，“敢于冒险的人就去深圳”，这是上个世纪80年代末90年代初流行在内地的年轻人中的一句话。在当时，告别铁饭碗到深圳来闯天下是需要勇气的，所以，有人开玩笑地说，“胆子大的人都到深圳去了。”2005年11月的人口普查证实深圳有1214万人，外来人口占总量8成，暂住人口达1035万，户籍人口仅171万。20-39岁的人口占总人口的比重高达66.38%。深圳人口的平均年龄只有25.6岁，是全国平均年龄最年轻的城市。按照国际房地产理论分析，25-34岁作为购房最集中的年龄段。深圳城市的购房动力由此可见一斑。

　　此外，深圳暂住人口达到1000多万，所占比重较大，其定居可能性也为

房地产的发展提供了不可忽视的市场。90平米以下房型销售一直占据30%比例，以年轻人为主的消费市场，其房地产的消费也有明显特征。据深圳市国土资源与房产管理局统计数据显示，自2004年以来，90平米（含90平米）以下商品住宅占年度销售面积的比例均在30%以上，这是一个不可忽视的数字，说明置业者对小

户型的需要长盛不衰，一直占据较高比例。显然与深圳市以中青年为主的人口结构是分不开的。

　　从2006年的销售状况分析，90平米以下户型在前三季的比例已经达到30%，在政策引导之下，预计

小户型在第四季将会更加畅销，销售量也将会超过前两年。这从近期深南公寓，白金假日公寓等小户型楼盘开盘不久均超70%的销售业绩即可印证。

　　小户型主导深圳楼市未来2006年第三季的小户型销售特征也反映出深圳购买小户型的变化，根据深圳业界调查显示，第三季度一共推出小户型住宅610192.49平方米，共9901套。其中，二室户住宅成交所占比例最大，成交套数占小户型总成交套数过半，这说明无论是开发商还是购房者，都一致对二室户住宅看好。

　　在户型设计方面，开发商已经将开发重点由过去40－70平米小二室户型转向更适宜居住的70－90平米大二室户型，这种房型厨卫厅面积合理，功能空间完整而无局促感。这种户型针对深圳家庭特点（一般家庭为2－3人），较受年轻人欢迎，在二室户型中销售量占据过半比例。另外，40平米以内单房成交十分活跃，成交量超过批准预售量，市场处于供不应求的状况。

　　从未来深圳房地产供应量分析，深圳未来一年内90平方米以下的户型供应量将在约700万平米。预计未来深圳小户型数量的将剧增，业界人士认为未来小户型将面临严峻的“价格战”。从前面分析显示，未来小户型的确存在不小压力，但在以年轻人为购房主力军的深圳，小户型正是年轻一族的首选，可以说深圳将来的房地产市场，既是年轻人的市场，也是小户型的市场。

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