约定解除条件免除欠租后患

　　□连晏杰

　　除了住宅之外，李铭同样还投资了几套写字楼。与住宅相比，由于写字楼市场受目前的政策冲击并不大，因此抢手许多，基本上从来没出现过空置的状态，让李铭感到非常满意。但是近来，其中一个写字楼租户开始拖欠房租。虽经多次上门催讨，始终无法及时得到租金。不知不觉间，欠付租金的期限已经超过了3个月。

　　李铭也算聪明，决定了解一下这个承租公司的底细。在获悉该公司债台高筑、随时有破产可能的情况下 ，李铭表示，只要这家公司能够立即迁出，就可以免去欠付的3个月房租。李铭认为，合同是3年前签下的，当时的约定租赁期限为5年，而租金显然低于现在的市场水平。如今的写字楼租赁行情水涨船高，只要能使其立即搬出房屋，解除合同之后找到新的租户，说不定能完全弥补3个月房租的损失。

　　谁知道这家承租公司反而不同意李铭的提议。公司负责人称，当时3年之前签订的合同约定，租赁期限是5年；同时并没有约定在欠付租金的情况下，房东可以解除合同。他以此为理由，不同意解除租赁迁出房屋。无奈之下，李铭只能起诉法院，希望借助法律来判令承租人迁出。

　　律师意见：

　　根据《合同法》的规定，合同的解除分为两种形式，一种是法定解除，一种是约定解除。如果合同双方在合同中约定，当某种条件能够满足时，合同的一方或者双方可以解除合同，这就是约定解除。这样的约定受到法律保护，并且这种约定的效力还优于法定解除。

　　如果双方在合同中未约定合同解除条件，那么只能依照法律的规定，在特定情况下解除合同。《合同法》规定了多种法定解除的条件，其中包括合同一方不履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未予以履行的，另一方可以解除合同。这一合理期限根据不同种类的合同有不同规定，或由法官主动把握。

　　在本案中，适用后一种情况。支付租金是承租人的最主要合同义务，在其不主动履行的情况下李铭可以催告。催告后多久仍不履行的话，是否可以解除合同呢？根据《上海市房屋租赁条例》的规定，这一合理期限为6个月，因此欠付租金超过6个月，出租人可以依照法定解除的规定解除房屋租赁合同。

　　尽管如此，笔者仍然建议出租方在租赁合同中与承租人就欠付租金解除合同的期限进行明确约定，否则烦心的事情还是难免。

　　(作者为新华律师事务所律师)