新会计准则揭开上市公司隐藏宝库

　　证券时报记者龙可

　　即将实施的新会计准则为上市公司带来巨大的价值重估空间。近期陆家嘴（600663）、浦东金桥（600639）、金融街（000402）等股价的上涨，其中一个非常重要的原因就是因新会计准则而产生的价值重估。

　　两种可选择模式

　　新会计准则将于2007年1月1日正式开始施行。对于上市公司的定期报告，日前

证监会发布了《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》，指出上市公司2006年财务报告仍按现行会计准则编制，但必须新旧准则差异调节表。

　　由于上述调节表项目中包含了拟以公允价值模式计量的投资性房地产内容，业内人士认为这实际是使上市公司这部分可能因增值而带来巨大收益的资产提前浮出水面。

　　《投资性房地产》准则是新会计准则体系中新增的一项重要内容。根据新会计准则，对于投资性房地产的会计处理方式为：在使用新准则初期，该类资产应单独列示在“投资性房地产”项目，以成本入账；至会计期末，企业应在两种模式中选择一种对投资性房地产进行后续计量，即成本模式或公允价值模式，如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，则应当采用公允价值模式。

　　在公允价值模式下，在期末企业以投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，期末与期初两者之间的差额计入当期损益。

　　如果企业采用成本模式，即旧会计准则采用的模式，在旧会计准则中，企业对持有的出租房产的会计处理方法是在出租产品的建设期间，将在建房产列示在资产负债表的“存货”项目；出租产品完工后，将其转入资产负债表的“其它长期资产”项目。期末，对存货或其它长期资产计提折旧、摊消或减值准备。

　　上市公司宝藏打开

　　新会计准则的实施到底将给拥有大量投资性房地产的这类企业业绩带来多大的变化，其实在一些同时拥有A、B股的企业身上早已有所体现。

　　以方大A（000055）为例，该公司经会计师事务所按国内现行会计准则审计的2005年度财务报告显示亏损5837万元，但是公司按国际会计准则审计的财务报告却盈利了3851万元。

　　方大A表示，两种情况下收益的巨大差异正是主要来自投资性房地产的公允价值增值部分。根据国际会计准则，投资性房地产评估增值部分应计入当期收益，而公司方大大厦部分物业及方大城部分厂房作为出租物业属于投资性房地产，其对净利润的影响高达9423万元。

　　在新会计准则推出之初，专业人士就表示，新制度的影响将主要体现在那些希望通过租金收入来获得长期收益以增强可持续发展能力的上市公司，尤其是园区类企业和拥有大量商业地产的企业。

　　陆家嘴就是其中典型之一。公司在陆家嘴金融贸易区内，拥有200多万平方米的批租及租赁用项目资源，并且多于上世纪90年代取得，成本极低。有分析人士预计，这些土地的公允价值较之取得的成本，增长高达5倍以上，总资产增值150亿以上。与之类似的还有浦东金桥，该公司是浦东新区内的一家投资性地产经营公司，在金桥开发区内拥有租赁地产110余万平方，成本极低，有预测其花园别墅类资产存在的溢价至少在3倍左右。

　　类似的企业还有中国国贸（600007），公司现有物业的出租率在90％以上，并且已开始兴建三期工程第一阶段，其三期工程总建筑面积54万平方米，建成后公司拥有物业的建筑面积将增长一倍、至110万平方米。此外，新世界（600628）下属的新世界城建筑面积15万平方米、新世界丽笙大酒店建筑面积约为6万平方米。有关分析师预计，按目前上海市黄金地段商区商业物业资产市价3万元/平方米计算，公司物业资产市场价值应该约达到63亿元，则约为公司净资产的4.6倍。

　　除了上述这些公司，在天津泰达开发区拥有土地房产的津滨发展（000897），以及拥有物业租赁资产的金融街、苏州高新、南京高科、外高桥、招商地产等公司，也都被认为在新会计准则实施后，业绩将会因资产增值而获得提升。

　　谨慎使用

　　除了新政实施当年业绩的大幅提升，新的会计准则从长期看将给企业带来怎样的影响，是投资者更为关心的一个问题。分析人士普遍认为，尽管新会计准则有可能对上市公司财务报表造成巨大变化，但它并没有改变公司本身质地。在新会计制度采用的第一年度，上市公司财务的新调整会引起其

股票估值水平的重新调整，带来投资机会，特别是在近几年资产价格上涨中获得了巨大的资产增值，但财务报表并没有体现其权益和利润变化的企业。但是，由于会计规则的变动带来的是一次性收益或权益的变化，并不能从根本上改变公司的经营形势，因此还需结合公司发展前景和投资价值来认识。

　　同时，也有专家提醒，在使用新会计准则情况下，一些估算的资产可能根本没有市场价值，甚至与公司的盈利没有关系，公司未来不会出售这些资产，因此该类物业所增值部分列入损益会使公司的账面利润出现虚增，因此投资者应该细心观察公司账目、其它数据和注释，以免受到误导。

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