泛海建设　股改催生地产蛟龙

　　联合证券研究所鱼晋华

　　我们曾提出房地产行业的三个选股思路：强者恒强型公司，如万科、招商地产；拐点型公司，如深天健和深振业；资产富余型公司，如深宝安。我们认为，在股改催化下，正在成为潮流的整体上市将给房地产股的投资带来第四个选股思路：寻找并投资于有整体上市预期的地产股，将会分享到整体上市所带来的公司资产价值和市值急剧提升的超额收益。

　　泛海建设（000046）目前市值不到50亿元，而集团地产资源的预期销售净利润已经超过110亿元。如果整体上市，泛海建设的市值应该是现有市值的几倍？给予公司“积极增持”的评级。预计公司2006－2008年每股收益分别为0.33、0.81、1.46元。

　　具备整体上市预期。在全流通市场下，市值将成为控股股东最大利益所在。对于泛海集团而言，将旗下的地产资源整体注入泛海建设，进而实现地产资源的整体上市，同样具有迫切而现实的意义。

　　首先，大股东将获得

　　其次，上市公司现有项目的取得主要依靠泛海集团的支持。将集团地产资源整体注入上市公司，既可一次性彻底解决上市公司的持续发展问题，也可解决集团与上市公司同时开发地产业务所产生的同业竞争问题。

　　第三，集团地产资源分布在北京、上海、武汉和杭州各地，人力资源也随项目分散而缺乏统一调配。因此，将集团地产项目统一纳入上市公司平台，利于实现人力资源的集中调配与管理的协同效应。

　　第四，上市公司的平台同时要受到多个监管部门以及投资大众的监管，将地产资源整体置入上市公司平台，有利于公司管理的规范化和透明化。

　　集团地产资源丰富。泛海集团在上市公司平台之外所掌握的地产资源建筑面积合计约956万平方米，并且主要分布在北京、上海和杭州、武汉等经济活跃城市。同时，泛海集团的地产资源都处在这些城市区位非常好的地段，盈利能力相当可观。根据我们的测算，这些地产项目未来可产生的销售净利润将超过110亿元。

　　目前，泛海集团已确立将泛海建设打造成集团的地产旗舰，我们认为集团有非常大的动力将这些优质地产资源注入到上市公司的平台，甚至在短期内实现将地产资源一次性整体上市。而以泛海集团956万平方米的土地储备规模，以及潜在的100亿元销售净利润，如果实现整体上市，泛海建设无疑将成为国内地产上市公司中的一线蓝筹。

　　△图表数据来源：Wind资讯

　　盈利预测综合值一览2003Ａ 2004Ａ 2005Ａ 2006Ｅ 2007Ｅ 2008Ｅ

　　主营业务收入（百万元）576．041，001．94553．08596．232，223．753，297．79

　　增长率（％） 24．87 73．94 －44．8 7．8 272．9748．3

　　净利润（百万元） 36．61 88．974．47 125．52244．68418．19

　　增长率（％） 7．14142．83－16．2368．55 94．93 70．91

　　每股收益 0．150．30350．210．35710．69611．1898

　　市盈率76．87 37．99 54．932．29 16．56 9．69

　　ＰＥＧ10．76 0．27－3．38 0．470．170．14