REITs热潮短期难以重临香港

　　自汇丰银行宣布减息后，多家银行跟随减息，令部分储蓄存款利率只有2.25厘，加上美国利率见顶，香港银行水浸，因此不排除再减息的可能性。12月将有2只房地产投资信托基金REITs上市，对于喜爱收息的稳健派投资者而言，是资金的一个出路。但现在写字楼加租潮接近尾声，部分地区商铺租金开始回软，宏观调控限制境外投资内地，使内地REITs难在香港上市等多个因素影响下，即使REITs在香港有发展潜质，短期内也难成为热潮。

　　领汇(0823.HK)是香港第一只上市REITs，05年上市时曾掀起一股REITs热潮，不过随后上市的REITs因定价过高及市况转差等因素，上市后股价表现并不理想，甚至出现潜水。直到近月股市屡创新高，才又有REITs乘势招股上市。12月将出现两只REITs对决局面，包括由恒基地产(0012.HK)分拆的阳光REITs，及富豪酒店(0078.HK)分拆的富豪REITs。

　　据悉，恒地分拆的阳光REITs，旗下有20项物业，总市值91亿港元，经财务安排后回报率7.4％，拟集资最多3.5亿美元，12月20日挂牌；富豪REITs上市的资产则包括5家酒店共3348间房间，估值为161亿港元，年息率5.2厘，12月22日挂牌。

　　现在香港上市的REITs只有4只，息率由5厘至7厘不等，但股价得到支持的并非息率高的REITs，而是较低的领汇，国内的越秀REITs(0405.HK)亦有不俗表现；相反冠君REITs(2778.HK)及泓富REITs(0808.HK)纵然息率高，上市后的表现仍然欠佳，原因是它们都是以利率掉期等方法，使息率短期提升至6厘至7厘。

　　其实，香港投资者最关心的是

股票的派息及升值潜力。观乎现在上市或将上市的REITs，不是派息一般就是利用财技将息率提高。目前已上市的香港REITs，只有领汇可以达到可观的升值及派息的预期，其它的均未达标。

　　至于越秀REITs，股价曾升至3.7港元，现在又回落到3港元，但

人民币升值仍可为它带来憧憬。然而内地REITs由于宏观调控关系，分拆内地房地产以房托模式上市等于变相接受境外投资，因此虽然热钱渴望炒作，但审批难度较高。故自越秀REITs上市后，内地REITs到港上市的消息亦比热潮期少，即使是港资的新世界中国，虽研究发行REITs的可行性，但同样受到内地规定限制。

　　市场憧憬人民币升值概念的内地REITs，相信要迟一步才能到港上市。而香港REITs要同时享受升值及派高息的待遇，仍需时间观察，REITs热潮可能短期难以重临香港。

　　其实，除了12月上市的REITs外，不少港资公司都有兴趣将持有物业以REITs型式上市，包括新鸿基地产(0016.HK)的创纪RE－ITs、旭日企业(0393.HK)董事长杨钊私人筹组的REITs、远东发展(0035.HK)的酒店REITs、华懋的商场及商铺REITs，还有英资的九龙仓(0004.HK)与会德丰(0020.HK)合组的

钻石REITs等，相信当这些REITs部署上市时，便会带动REITs热潮重临。（张国栋）

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