世博股份试水新型旅游地产

　　招商证券研发中心苏平

　　投资要点

　　●世博园近年游客规模连续下滑，估计公司旅游业务仍需经历2-3年的调整期

　　●房地产业务是近期的主要看点，世博生态社区项目具有先进的开发理念和优越的资源条件，房价及销售预期乐观，规划面积达19平方公里的世博新区进一步提升了房地产业务的想象力。

　　●考虑到土地储备的重估价值和房地产业务的成长预期，当前股价仍具有投资价值，给予“推荐-B”的投资评级。

　　旅游业务仍需调整

　　今年前三季度，世博园接待游客人数101.81万人次，同比下降13％，全年游客规模下降估计在10%左右。我们实地调研和对昆明市民随机调查结果显示，世博园旅游产品老化、缺乏吸引力是导致游客规模连续下降的根本原因。目前世博股份（002059）积极谋求旅游主业向会议、休闲娱乐方向转型。按照招股说明书，公司募集资金中的1.67亿元将投入到世博园区改造中，包括“丛林穿梭”小火车、“三江并流”漂流、四大场馆改造、“园艺论坛”四个项目，从中可以看出公司在提升旅游主业方面所做的努力。但我们认为上述项目也仅属于局部性调整，无法从根本上改变世博园作为旅游产品的市场定位，前景并不明朗。目前各项目都未动工，不排除公司对其中部分项目进行调整的可能。

　　投资建设世博休闲娱乐区

　　公司将与世博集团及其他两个投资方合资组建“昆明世博奥特莱斯有限公司”，世博股份出资人民币5940万元，占注册资本33％，为第一大股东。合营公司将在世博园入口停车场至园内蔬菜瓜果园区域建设OUTLETS广场，引进超过100家商户进入经营，经营内容包括品牌服饰、鞋帽、日用消费品的销售、餐饮、休闲娱乐，逐渐打造成昆明市的中央游憩区。项目计划2007年3月前完成合营公司注册、并开始建设，2008年7月开始运营；

　　随着周边住宅项目的继续开发、道路系统的完善以及盘龙区政府搬迁到世博地区的潜在利好，世博园奥特莱斯未来的市场前景将逐渐向好。目前该项目仍在前期审批阶段，预计2008年下半年开业，对业绩的影响在2009年后才能充分体现。

　　房地产业务是投资亮点

　　公司已经发布公告，将增持世博兴云房地产公司股权的方式由定向增发改为直接收购世博集团的部分股权，世博集团目前持有世博兴云32%的股权，其中至少21%的股权将转让给公司，调整后的方案能够节约9500万元的资金，充分体现出大股东对股份公司的支持。

　　世博生态社区项目体现出世博兴云优秀的专业素质。世博生态社区处于世博园、世博国家森林公园、金殿国家森林公园环抱之中，围绕世博园依山而建，项目用地总用地面积255.7公顷，总建筑面积46.34万平方米。世博兴云拥有土地的独家使用权；世博生态社区项目将生态、科技、人居环境、社区邻里等理念有机的融合在一起，体现出很高的专业水准，继2002年获得建设部人居环境特别奖之后，2005年又获得了亚太人居环境唯一的金奖，是昆明市内屈指可数的顶级住宅。

　　世博生态社区二期3.5万平方米今年中期已经销售完毕，均价7280元。2007年预计销售面积6万平方米，均价预计在9000元以上。2008年之后，世博生态社区每年销售面积约6万平方米，价格仍有很大的上涨空间。

　　今年房地产业务结算的将是二期的3.5万平方米，按照公司披露的数据，这部分实现收入约2.55亿元。预计房地产公司股权过户在12月份完成，如果今年房地产收益按照30%核算，预计贡献净利润约1500万元，合EPS0.07元，如果按照51%核算，贡献净利润约2600万元，合EPS0.12元。按照51%股权、20%净利润率、2007年9000、2008年10000的均价测算，2007、2008年房地产贡献净利润分别为5500万元、6100万元，EPS约0.26、0.29元。如公司增持世博兴云的股权超过21%，则房地产部分收益将相应增加。

　　房地产发展空间巨大

　　世博兴云在世博生态社区获得土地的成本约22万元/亩，现在已经上涨到150万元，合公司每股净资产增加3.96元，重估净资产6.45元。保守按照1.2倍RNAV测算，合理股价应在7.74元。

　　公司在招股说明书中曾提到，“根据昆明市的

城市规划，将在世博园及金殿景区规划出19平方公里的区域，建设‘世博新区’。由于世博兴云的设计理念、世博生态社区的示范效应，在世博新区的建设中，世博兴云将成为其人文居住区的主要设计及建设力量”。“世博新区”规划如能顺利实施，世博兴云将获得巨大的发展空间。

　　估值与投资评级

　　我们预计公司2006年EPS约0.13元，其中旅游、房地产分别贡献0.06元、0.07元；2007年EPS0.33元，旅游、房地产业务分别贡献0.07元、0.26元；保守估计2008年EPS0.35元，其中旅游、房地产分别贡献0.07、0.29元。按2007年业绩，以旅游业务25倍PE、房地产业务20倍PE估算，短期价值中枢6.95元；综合PE和RNAV估值结果，公司合理股价在6.95元-7.74元。考虑到世博新区规划对房地产业务的巨大影响，目前价位仍具投资价值，给予“推荐－B”的投资评级。

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