文化内涵缺失 豪宅致命之伤

　　

◎章剑锋

　　厦门大学

　　不动产金融研究中心研究员

　　香港财经文摘杂志高级记者

　　专栏作者上海黄浦江东岸小陆家嘴地带的六星

豪宅“汤臣一品”，因其每平方米售价达到11万元又在近一年时间内无人问津而遭到嘲讽。候了很久终于盼来的神秘买家不久忽然又撤了。最近的消息说，他们的B栋在历时4个多月的整栋销售全球招标已被宣布中止，因为这幢被估价40亿元人民币的天价住宅最终没能找到买家。还有消息称，这个楼盘因涉嫌虚假销售、隐瞒利润正被官方调查。

　　开发商曾经踌躇满志。他们说，豪宅面对黄浦江的之字型湾口，地理位置独一无二，能球型电影般观赏大上海最美的景色，根本不用为找不到买家发愁。上海的国际化步伐令人振奋，除了分拆销售，他们打算将这座1998年就开始筹划建设的项目整幢出售给海外投资基金或财团。

　　可如今他们的全球招标计划正面临被迫全面搁置的危险。政府已经采取紧急措施制止海外机构和个人在境内任意购买房屋，即便港澳台地区居民和华侨，因为生活需要也只能在境内限购一定面积的自住商品房。

　　海外背景的资本一直是豪宅市场的捕捉对象，一些项目的销售情况也说明，他们的客户总量中有三分之一以上是外资。政府的严格的限制措施一旦全面实践，将扼制大股外资流入销售市场，那些专门以惊人价格出名的楼盘很可能遭遇灭顶之灾。

　　这种情形已经在一些局部市场得到应验。比如北京正准备约束

二手房市场的外资交易行为，因为有迹象显示，在商品房市场全面禁止外资流入后，有许多外资转而进入到二手房市场，抬升了二手房交易价格，他们担心新的供需矛盾会被激起。

　　上海一些区域新近停止了外资的二手房交易，另有一些区域则预备从严着手控制商业物业的炒买空间，决意将其中的外资驱出。

　　就算那些直接向外资供应高端物业的本土大型

房地产集团不顾一切固执地在全球范围内推动招标，也可能只是陡劳之举。一个现实问题是，天价楼盘以什么卖点打动外国人然后令他们掏钱呢？

　　中国的开发商正在办一件傻事。他们的楼盘之所以天价闻名，在于拼凑了一堆外国进口、价格不菲的居家材料，比如价值百万的德国厨具和可视对讲系统、来自美国的防盗设备和中央吸尘系统，他们用相当多的金钱将这些洋玩意儿弄到中国，以全面镀金的气魄将居住氛围布置进一种俗套之中，并且打算将这些东西再卖给外国人，这种低级策略注定他们只会走上失败的营销道路。

　　这也透出中国开发商目前所具备的建设理念仍处于陈腐、幼稚和不务实的阶段，以为用大把钞票堆砌出来的东西就是富贵、品位和身份的象征，就一定是外国富豪们需要并能随意张口要价的。他们有意或无意地忽略了一点：建立在金钱基础上的项目缺少任何可以引以骄傲的技术含量，甚至在技术层面几乎不怎么过关。那些贵得令人咋舌的豪宅从来不具备什么原创属性，也没有独家技术，开发商无一例外都是投入昂贵的原材料，拼凑手法如出一辙。如果侥幸被他们依傍上一片绿地或水系，他们就会伺机加价，宣称这是需要花上数百年才能等来的原生态顶级居住模式。

　　这是一种名副其实的倒卖行为，怎么会有市场呢？放眼欧美，文化内涵才是至上的居住法则和需求，厌倦都市喧嚣的富有阶层大多崇尚郊居，这一概率超过50%。而且大多数企业老板和富有者并不喜欢镀金式奢侈又没有品位的居住氛围，就算需要，他们也没必要跑到中国来购买用他们自己国家出产的原材料组合的房子。

　　那些一心向外国人敞开大门的天价楼盘未来的路径选择，要么是降价贱卖，要么继续等待。如果降价，他们可以在短期内回笼一部份资金，当然同时损失会很巨大。但是，选择继续等待的结果则可能更加糟糕，这会使他们丧失降价机会，最终拖跨一个项目，甚至使企业的财务面临危机。

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