地产板块：步入黄金时代

　　北京首放

　　周二，沪深两市虽然出现了小幅调整，但盘中的个股表现依然活跃。其中，以泛海建设、北京城建和天鸿宝业等为代表的地产股，在盘中走势强劲，一度成为市场中的亮点。我们认为，随着国民经济持续增长和人民币持续升值，购置地产将逐渐成为我国公民消费结构升级的重要元素，表现在证券市场上，地产板块已经步入了黄金时代。

　　人口红利推动地产业发展

　　所谓“人口红利”指的是在一个时期内生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济发展十分有利的黄金时期。中国在1962至1980年是婴儿出生的高峰期，这部分人口约占15-64岁劳动力人口的45%，其中居住城镇的人口占总人口的43%。目前这批人的年龄在26-44岁之间，是人生黄金季节，也是人口转变过程中带来的“人口红利”因素。

　　我国持续20年GDP高速增长中，劳动力贡献率高达69%。而在1962至1980年出生的婴儿潮中，正在使中国的人口结构发生重大变化，为

　　中国传统文化告诉我们，成长中的年轻人需要“安家立业”。其中，“安家”的含义之一便是“购房置业”。目前，由于户籍制度的约束和社会保障体系的不健全，国民对房产的需求不仅存在某种偏好，而且成为一种消费时尚或者说存在刚性消费。事实上，中国自2001年人均GDP超过1000美元以来，开始出现大宗商品的消费倾向，即出现消费结构升级趋势。2005年中国人均GDP达到1750美元时，住房消费增速超过了20%。另外，在城市化高速进展过程中，农村劳动力正在加速向城市服务业和工业劳动力转移。在这转移过程中，将会增强对城市住房的需求。我们认为，在我国人口增加、城镇化加速、传统文化影响、不动产投资以及消费结构升级等因素的作用下，中国房地产业正处于高速发展期及稳定增长期。这充分预示着证券市场上的地产板块，已经开始步入黄金时期。

　　本币升值刺激地产股走强

　　2005年7月汇改以来，人民币一直处于小幅升值通道。受此影响，以万科A、华侨城A和招商地产等为代表的地产股市场走势明显强于大盘。据统计，地产股股价表现与人民币升值之间存在高度正相关性。这种本币升值刺激地产板块走强，具有世界性的特征。上世纪80年代，日元持续大幅升值，带来日本房地产疯狂上涨，这是本币升值催生房地产火爆行情的典范。

　　从简单意义讲，在人民币持续升值下，投资地产的潜在需求将会长期存在，从而获取双重投资收益。具体表现在，一、境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内，投资高档商业物业及高档商品住宅，这些热钱已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑。二、由于GDP的高速增长、我国人口基数大、国内投资渠道相对狭窄等原因，地产作为投资品种的属性，已被国内居民认可，人们将会日益看好房地产作为保值增值资产的良好属性。预计居民的自住需求、改善需求将会稳步增长，而投资需求将可能快速增长，从而成为支持房价长期走强的主要动力。因此，在人民币持续升值预期不断加大情形下，将刺激地产股长期走牛。

　　调控无碍优势公司发展

　　其实，对房地产业的调控，年年都在进行，但证券市场上的优势地产股，不断创出新高。我们认为，对整个行业的宏观调控，无疑让优质地产公司增强了核心竞争力，强化了市场占有率。从这个角度看，不论调控与否，地产上市公司都将获益。尤其是诸如万科A这样的龙头地产公司。另外，房价的上涨与否已经不是未来地产股行情启动的最主要原因。行业的整合，全流通以后做大市值的渴望，无疑是推动地产板块走强的重要理由。

　　综上，我们认为，地产板块已经步入了黄金时代。经过研究和分析，我们发现，深圳本地股特力A目前拥有深圳特区内20万平方米的自有物业，平湖天鹅工业区9000平方米的土地，同时公司还对近100万平方米的物业进行管理。在人民币持续升值背景下，自有物业和土地的中期价值将得到提升。其次，新都酒店今年全年严重滞涨，股价超低，后市仍可留意。