土地使用费翻番提升龙头地产股估值

　　财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。受其影响，沪深两地主要地产股大幅上涨，北辰A股涨停、北辰H股上涨12.15%；泛海建设、天房发展涨幅也相当可观。而一些没有土地资源的房产股却是明显回落。

　　我们认为，增加一倍的土地有偿使用费后，地方投资所受的影响不大，但该政策将确认今年以来地价走高的趋势，进而使得

房价上涨的可能性进一步提升。土地储备充裕的房地产企业估值有望在这一演化中得到进一步提升。从以往的情况来看，地价往往是楼价的先行指标；而且，地价的趋势往往会领先楼价半年左右的时间。这样看，土地有偿使用费翻番已经对地价上涨形成确认之势，未来房价跟随性上涨将不可避免。

　　毫无疑问，土地有偿使用费翻番对于中国地产企业将形成重要影响。储备较大的龙头地产股如万科、金地等的估值有望进一步提升。一方面，高额的土地储备将显示出较大的优势，在使用费提升的背景下，高达2000万平方米储备的龙头企业万科将进一步拉大与追随者的差距。而现有土地将维持企业长期开发的金地、招商地产也将因为房价上涨而受益；另一方面，目前A股龙头地产股估值仍然相当便宜。上周我们基于2006年预测业绩计算的地产股平均市盈率为18.8倍。龙头地产股万科2006年收益0.51元，目前市盈率22倍；基于2007年0.72元收益的市盈率为15倍。而国际市场龙头地产股市盈率均值在30倍左右。无论考虑到国际估值因素，还是考虑到增长率与市盈率的匹配因素，目前A股龙头地产股估值仍然处在相当谨慎的水平上。

　　中证

证券 徐辉

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。