北京新推475万平米土地入市

　　昨日，北京宣武区广安门外大街305号住宅及配套用地经过24轮竞价，最终由华润置地（北京）股份有限公司以10.35亿元竞得。这是明年一季度之前，北京城四区最后一块住宅用地出让。北京市土地整理储备中心的数据显示，该宗地建设用地面积为5.82万平方米，规划建筑面积21.75万平方米。

　　同日，北辰实业（601588）公告，决定参与北京“地王”———朝阳区广渠路36号宗地的投标。华远、首创、万科、富力等地产大鳄们均表示，有意向参与竞标。

　　业内专家坦言，两块住宅及配套用地能吸引如此众多的实力派开发商前来角逐，地块本身优越的地理位置和丰厚的商业价值固然是重要因素，但从另一角度看，反映出的则是北京中心城区土地供应日益稀缺的现实。

　　住宅用地多数偏远

　　截至北京市土地整理储备中心昨天的统计数据，2006年第四季度和2007年第一季度，即将入市的地块总共有37块，土地面积合计达475.8万平方米。其中住宅用地有23块，面积约为369万平方米。但是，住宅用地大多数位于远郊区县，商业地块则基本位于城八区。

　　北京未来四个月的土地供应中，含住宅性质的用地，位于朝阳区和海淀区的各有4块，丰台区有1块，其余则都在远郊区县。东城、西城、宣武、崇文四内城区未来供地为零。

　　从供地面积计算，城八区未来入市的住宅土地面积为122.8万平方米，仅占全部供应面积的四分之一。

　　未来4个月住宅土地供应中，1块位于房山，2块位于通州，昌平、顺义、平谷各有3块，还有两块位于密云。而住宅用地的规划建筑面积比较巨大的地块多数也位于这些远郊区县。

　　规划建筑面积超过20万平方米的土地共有11块，其中7块都位于远郊区县。而2007年一季度拟上市的地块中，规划建筑面积超过20万平方米的5块土地，均位于远郊区县。其中，规划建筑面积最大的是位于顺义区马坡的顺新绿色家园1#地用地，总建筑面积为60.2万平方米。其次是位于昌平区科技园振兴路北侧的住宅、商业综合项目用地，规划建筑面积为53.5万平方米。位于房山良乡卫星城南部中心地区的工业区二期工程配套生活区用地，总建筑面积42.8万平方米。位于通州区的国际家园二期建筑面积为41.5万平方米；位于顺义区马坡的北京滨水居住区2#地用地，总规划面积为34.5万平方米。

　　而2007年一季度即将入市的8块商业、金融和办公用地中，3块位于朝阳，3块位于丰台，1块位于昌平，1块位于顺义。

　　鸡与蛋的关系

　　北京市商品住宅价格节节攀升，地价与房价到底是谁影响了谁？很难有条分缕析的答案，或许鸡与蛋关系的比喻最恰当不过。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心曲波认为，从成本的角度看，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发商利润构成，作为成本构成因素之一的地价必然对房价有影响。

　　业内人士指出，土地的成交价格往往是根据当前同一区域内的房价来确定的，因此房价的上涨很大程度上带动了地价的高企。

　　对开发商而言，只有销售价格高于成本才有利可图，否则整个行业就会萎缩。因此，开发商在土地价格上涨的前提下，为了保证利润率，必然会提高房屋的售价。在房地产市场整体供求偏紧的背景下，房价和地价形成水涨船高的态势，就很自然了。

　　以最近成交的朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地为例，金地集团掏了7.57亿元竞得该宗地，按照规划建筑面积10.24万平方米计算，单分摊的土地成本就达每平米7389.5元，普通住宅的建安成本一般为每平方米1600—2000元，该楼盘每平方米的销售价格肯定突破万元。

　　曲波指出，在任何一个城市中，商品住宅建设的发展会导致对土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供给弹性很小，加上房地产市场偏紧的供求关系，结果便是地价和房价的一同上涨。

　　不过一些业内专家认为，由于北京郊区房价水平还较低，随着未来在郊区开盘的商品住宅的增多，北京整体房价一定程度上会被拉低，但中心城区房价下降的可能性不大。

　　△王府井大街一个巨大广告牌后的建筑工地正在施工。像这样在中心城区的建设工地越来越少了 IC图片