楼市调控 加力不如换招

　　刘晓忠

　　紧锣密鼓的宏观调控并没有有效刹住国内房价续涨的势能，房价仍然是政策紧时小涨、政策松时大涨。日前，国家发改委和国家统计局公布的数据显示，10月份全国新建商品房销售价格同比上涨6.6％，涨幅较上月约高出0.3个百分点。

　　针对目前楼市调控的事倍功半和房价虚高所辐射出的可预见风险，笔者认为有关部门需要对目前所运用的调控政策和思路进行反思，有关部门应尝试走出这种以堵为主的传统调控思路，来考虑下一步的调控方向和选择更富有成效的调控手段。

　　一方面，房地产市场本身并不是一个完整意义上的市场化结构形态，房地产市场的价格也就不是一个完全的市场化形成机制价格。土地是房地产最主要的要素资源，然而，土地本身却非完全市场化，地方政府垄断土地市场使得地方政府与开放商成为了一衣带水的利益紧密体。对于开发商来说，实际上基本垄断了商品房的供给市场，这直接导致了楼市具有了典型的卖方市场特征，房地产市场并没有形成有效的市场化分工协作体系。所有这些因素最终导致整个房地产市场信息黑箱和暗道现象明显，成本的非市场化决定了开发商不愿也不能公布开发成本。显然，如此的市场形态，使得中央政府的调控政策如同重

拳击中棉花，效果并不尽如人意。

　　另一方面，导致

房价持续高涨的一个重要原因是目前金融市场存在的货币流动性问题。在投资渠道不畅和品种稀缺情况下，兼具消费和投资双重特性的房地产很容易成为炒作的对象。起初，由于房地产流动性差，且炒作成本高，并不是理想的投机和投资品。然而，过剩的货币流动性和以资方主导下的劳动—资本不合理的收入分配结构等，使得房地产的投资功能突出，消费需求被投资需求所压制。

　　另外，目前的调控政策实际上存在着政策工具和目标相冲突的问题。虽然从表面上看，政策的力度是前所未有的，但有关方面由于担心力度过大会使得经济产生硬着陆风险，因此在执行中往往顾虑重重。

　　鉴于这种楼市调控工具与目标的内生性冲突，笔者认为：下一步楼市调控，一方面要切实理顺房地产市场的产业链和目前的市场结构形态。就土地市场来说，政府应该拿出不破不立的勇气，改变目前地方政府垄断土地市场的特权，使得土地市场更加市场化，土地供给方更加多元化。即：严格鉴定土地的所有权属为用益物权，赋予用益人以完整的物权，特别是处置权；促使地方政府逐渐退出土地买卖市场，纠正政府越位、错位和不到位问题。

　　另一方面，改善和合理引导目前的货币流动性过剩。政府需要通过利率

汇率等货币政策、收入分配制度改革以及一系列调整经济结构性矛盾的制度性、体制性变革来缓解货币流动性压力，发展和完善各种投资市场等来疏导货币流动性，防止过剩的货币过度聚集于某一或几个市场，而不是将目前的楼市调控仅仅局限于地产业本身。

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