小心“解除权”过期作废

　　“李铭买房传”《陷阱篇18》

　　□连晏杰

　　出手几次之后，李铭意犹未尽，仍然在寻找房地产投资项目。通过朋友介绍，他与一个有意向转让房屋的卖家接洽。双方表示满意之后，卖家提出，由于尚未找到合适房源迁出，因此要求李铭在交房期限上给予宽限。李铭认为可以接受，双方约定在签约后一个月内交付房屋。

　　根据以往的经验，李铭要求在合同中约定，如果卖家延期交付房屋，每日需支付已付房款万分之五的违约金；如果延期 交房超过1个月，李铭有权解除买卖合同并要求出卖方支付房价3％的违约金。

　　买卖完成之后卖家一直没有买房，导致在约定交房期限届满后不能及时交付。延期交房即将届满一个月时，卖家告知李铭，可以选择解除

　　在双方继续交涉的过程中，有消息传来，该小区附近将有新规划的列车通过，这势必会对房屋价格造成一定影响。李铭立即要求行使合同解除权，但卖家此时开始予以拒绝，反而要求李铭继续履行合同。

　　律师意见：

　　在本案中的焦点问题是，李铭是否有权在时间段内行使合同解除权以解除合同。首先，双方在合同中约定了，如果出卖方延期交房超过1个月，李铭作为房屋买受人有权要求解除合同。因此，根据《合同法》的有关规定，李铭享有合同解除权。那么这个合同解除权有没有行使的期限呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于合同解除权，经对方当事人催告后，行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　本案中，由于房屋出卖人在延期交房即将届满1个月时，曾要求李铭行使合同解除权，因此李铭行使合同解除权的期限为收到通知之后的3个月。如果房屋出卖人没有发出通知催告，那行使解除权的期限应当自届满1个月以后的1年之内。

　　由于李铭在房屋出卖人通知之后的三个月内未行使合同解除权，他的合同解除权已经消灭。在李铭希望行使解除权时，已经不享有这一权利了，本案中李铭解除合同的请求不能得到法院的支持。