中国楼市感受极度深寒

　　

金融调控政策也来为房地产投资热刹车 资料图【策划人语】

　　0.5，又是金融业一个微小数字的跳动，令业已脆弱的房地产业再次神经紧张。

　　11月15日，央行在年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点，直接冻结1500亿元资金，此举意味着分布在银行手中的这笔巨资难以贷款放出而只能捂在口袋里保底，中央进一步抑制商业银行放贷冲动的调控意图表露无疑。

　　今年以来，利率、

汇率、风险控制等方面的急剧变化，让金融业和房地产业的“蜜月”到期，双方的关系再度“爱恨交加”。金融业也从楼市起步阶段的“推手”加速变脸，过渡到楼市调控阶段的“镇静剂”，成为调控当前房地产市场的主要工具之一。

　　面对已经到来的楼市淡季和金融门槛，在秋风中战栗的开发商愈加难熬。(柯鹏)

　　□本报记者 于兵兵

　　曾经的推手

　　经历过1997年亚洲金融危机的市场人士也许很难忘记此后很长一段时间的楼市“支援”政策。那时，为了拉动住房需求，加快住房体制的市场化进程，中央及地方的各类支持楼市发展的政策曾经层出不穷。

　　比如上海，1996年左右，当地已经出现内销房买受对象扩大、蓝印户口政策试行政策，同时降低房地产交易税费等鼓励性政策，以有效刺激购房消费需求。到了1998年前后，蓝印户口政策正式施行、内外销房全面并轨，甚至出现买房退税等更加优惠的新政，使房地产市场完全开放，有效地扩大了市场需求。

　　但是，如果分析此轮房地产“大牛市”的最重要因素，个人购房贷款政策的强力实施无疑是推动需求的核心力量。最高80%的贷款额度令普通百姓看到了“小钱买大房”的可能，太多人在喜悦中忽略了未来几十年的还款压力，包括利息成本和加息导致的不确定负担。

　　开发贷款方面，和购房者心态一样，现在回想起2000年以后的楼市时，有些银行还遗憾于与其它竞争者相比放慢了贷款脚步，错失了很多收益。因为销售市场火爆，开发前期从银行贷款的开发商也就因收益稳定而深受信任。

　　当时的金融业，在楼市供需两旺的盛宴中尽情狂欢，一直到2005年。

　　如今的镇静剂

　　其实，到2003年年中，中央金融决策部门对房地产市场投资过热已有察觉。当年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台，史称“121号文件”，被潘石屹形容为“10年来最严厉的房地产政策之一”。内容除了对购买高档房和第二套住房的按揭贷款比例有所提高外，最重要的说法是开发商自有开发资金需达到30%，开发物业主体结构封顶前不得发放个人按揭贷款。

　　之后，随着楼市直线走高，房价以一骑绝尘之势上涨，调控之手从未间断。2005年至今，金融政策在房地产调控中发挥着越来越多的作用。

　　在国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组日前发布的报告中，当前经济工作三大防控重点均与房地产业密切相关，即投资增长过快、流动性泛滥和货币贷款增长偏快。因此，发改委提出下一步宏观调控依然是“三管齐下”，即管住资金、管住项目、管住土地。

　　资金方面，今年一年，央行9次出台新政抑制固定资产投资过剩势头，其中包括3次上调人民币存款准备金率，3次发行央行票据，2次加息，以及1次提高外汇存款准备金率。

　　另外，房地产信托门槛也抬高了，发放企业必须达到四证齐全，且自有资金比例35%以上方可申请发放信托。而限制外资进入房地产市场的外汇管理政策导致外资资金进出受阻也已经初见成效。凡此种种，一并构成了防止投资过热的铁壁铜墙。

　　一时间，房地产业如金融系统的烫手山芋，虽有利润吸引，但受制于风险考虑，各金融机构不得不忍痛放手，风向急转直下。

　　楼市寒冬才开始

　　“银行系统收紧金融政策，有效控制了银行的放贷盈利冲动，却令融资需求巨大的房地产开发商再次面临着巨大的生存挑战。”上海一位房地产商称。

　　一家商业银行上海分行人士告诉记者，上海等房地产调控较严的地区已经将开发商贷款时的自有资金比例要求提高到40%甚至50%，除此之外，对开发商企业品牌、信誉度，项目类型、开发条件等因素的考核也越来越繁杂。“其实基本就是不给贷的。”该人士表示。

　　另外，银行人士称，受金融环境整体收紧的影响，未来个人购房贷款的审批还将进一步严格，包括贷款额度、贷款成数以及贷款利率的界定都将更加谨慎。“可能的区别是，一些已经完成年内贷款任务额的银行会严格一些，另一些没有完成任务的银行或许可以有所通融。”

　　受金融步步紧缩的政策影响，房地产业本已在艰难度日，而根据专家的预测，明年这一趋势仍将持续。

　　中国社科院金融研究所的易宪容近日就表示，目前银行系统各政策的目标都指向了资金流动性过剩，信贷投放冲动性较强。而这种调控势头不仅针对今年年末形势，也指向明年年初，甚至为2007年货币政策奠定基础。所以他建议银行考虑再次加息，以解决资金流动性过剩问题。

　　另外，花旗集团经济分析人士称，随着央行金融调控经验的日益成熟，各种手段都可能综合运用，从总量和结构上进一步紧缩以房地产等行业为主的固定资产投资。

　　楼市的资金寒流，还在阵阵袭来。

　　金融大棒在挥舞

　　2006年

　　4月27日内容：央行宣布从4月28日起，上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点。

　　目的：进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展良好势头。

　　楼市影响：加息仅被看作是一个信号，所产生的心理影响远远大于实际效果，不过使得房地产业更关注中央的后续动作。

　　2006年

　　5月29日内容：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布，提出对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　目的：严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。

　　楼市影响：开发商资金压力加剧，推动行业加速整合。

　　2006年

　　6月16日内容：央行宣布从7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结资金为1500亿元。

　　目的：由于经济运行中仍存在固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快、对外贸易顺差扩大等突出矛盾和问题，此次提高存款准备金率主要是为了抑制货币信贷总量过快增长。

　　楼市影响：存款准备金率的调整，将产生多倍收缩效应，从而控制银行的放贷盈利的冲动，并带来信贷总量的紧缩，其中将造成一些房地产公司资金链条的紧张。

　　2006年

　　7月11日内容：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》下发，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，被业内称为“限外令”。

　　目的：限制境外热钱在我国房地产市场内的投机行为。

　　楼市影响：外资投资房地产会有所减少，但不会对外商的长期投资产生不利影响。

　　2006年

　　7月21日内容：人民银行宣布从8月15日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　目的：加强流动性管理，抑制货币信贷总量过快增长，维护经济良好的发展势头。

　　楼市影响：房地产企业80%的资金来自银行贷款，商业银行的贷款总量再度收缩，将影响房地产行业贷款，并使市场面临新的洗牌。

　　2006年

　　8月18日内容：央行宣布从8月19日起，上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点。

　　目的：引导投资和货币信贷的合理增长；引导企业和金融机构恰当地衡量风险；维护价格总水平基本稳定；优化经济结构，促进经济增长方式的转变，保持国民经济平稳较快协调发展。

　　楼市影响：加息仅被看作是一个信号，所产生的心理影响远远大于实际效果，不过使得房地产业更关注中央的后续动作。

　　2006年

　　8月22日内容：央行宣布从9月15日起，提高外汇存款准备金率1个百分点，由3%上调至4%。

　　目的：进一步执行稳健的货币政策，对商业银行外汇信贷进行调控，即收缩商业银行的外汇贷款。

　　楼市影响：并非针对房地产业，但提高外汇存款准备金率仍是防止银行信贷规模快速扩张，对存在投资过热现象的楼市也再添紧缩气氛。

　　2006年

　　9月4日内容：国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内

商品房的外汇管理。

　　目的：提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的适用范围，进一步遏制游资炒房行为。

　　楼市影响：根据该通知规定，今后符合购买条件的外资，购房款将全部统一以人民币支付的方式结算，这意味着外汇直接购房时代的终结。

　　2006年

　　11月3日内容：央行宣布从11月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。

　　目的：今年综合运用多种货币政策工具，大力回收银行体系流动性，流动性过剩状况有所缓解，但当前国际收支顺差矛盾仍较突出，银行体系新的过剩流动性仍在产生，所以根据流动性的动态变化，再次提高存款准备金率，以巩固流动性调控成效。

　　楼市影响：虽然国家看紧银根并非只针对房地产业，但对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张。

　　（整理、分析：李和裕）

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