地产遭遇升值动力估值压力

　　□江苏天鼎 秦洪

　　虽然本周三A股市场出现大幅度的回调走势，但在本周四，由于媒体报道了人民币升值趋势有提速趋势，从而提振了市场对人民币资产概念股的兴趣，受此影响，地产股在昨日再度暴涨。

　　升值引发资产价格飙升

　　对于地产股来说，其走势面临一定压力，主要有两个，一是舆论上的压力，二是宏观调控的压力，也压抑着地产股上涨的空间。

　　但由于人民币升值的做多动能存在，赋予了地产股冲破上述压力的强劲动力 。因为海外市场的经验表明，本币的升值往往会带来地产、股票等资产价格的飚升，日本最为典型。榜样的力量是无穷的，因此，在人民币升值的趋势下，资金不断流入人民币资产品种中。而由于地产变现难度大以及相关交易成本的提升，这样就使得部分海外资金“曲线”涌入到地产股板块中，以致于有业内人士称，人民币升值不息，地产股升势不止。

　　资产涨价难逃估值束缚

　　但不可否认的是，作为

股票的地产股，理论上要受到估值的束缚，比如说市盈率、市净率。而反观目前不少优质地产股，虽然净利润大幅增长，但其动态市盈率仍然达到了25倍甚至更高的水平，这表明周期性极强的地产股，已经面临估值的束缚。

　　对于如此的特征，业内人士认为

人民币升值所带来的资产价格是完全可以冲破估值的束缚，就如同前文提及的可以冲破宏观调控风险的束缚一样。但对此，笔者以为，人民币升值带来的是人民币资产价格的升高，这对于人民币资产的地产股来说，可能会对地产股的净利润产生一定的积极影响，但并不可能带来大幅度的提升作用，即地产股的盈利能力并不可能因为人民币升值而大幅增长，上海的地产股走势就深刻地说明这一点。

　　也就是说，人民币升值固然会带动房地产价格的上涨，从而对房地产股的盈利能力有极强的改善效应。但由于房地产股的成本也会随着人民币升值而提升，这主要指的是地皮价格也迅速飚升，甚至超过房地产价格的升幅，而且由于宏观调控的压力等因素，未来房地产股的毛利率未必能够维持着目前的高位区域，既如此，目前地产股的估值在考虑人民币升值的前提下，更要考虑到市净率、市盈率等估值的束缚，否则就可能出现类似于日本的资产泡沫现象，从而对A股市场的未来走势形成较大的压力。

　　关注二、三线品牌地产股

　　面对着地产股如此处境，化解药方就是选择目前估值处于合理区域甚至有些低估的房地产股，此类个股从估值的角度来看，有价值回升的动力，从资产价格的角度来看，也有价格回升的动力，如此配合，极有可能产生较大的做多动力。

　　有意思的是，此类个股大多处在二、三线品牌地产股中，因为此类个股在近期的走势中明显弱于万科A、招商地产等一线地产股，但其业绩增长幅度并不弱于这些一线地产股，比如说栖霞建设，目前的8.16亿元的预收账款显示出公司的未来成长性极其可观，如果再考虑到所开发楼盘的销售喜人的相关报道，那么，可以推断的是，该股目前估值较低，在地产股火爆的背景下，有可能继续飚升。类似个股尚有华发股份、冠城大通、保利地产、深南光、亿城股份等，其中华发股份、冠城大通、保利地产潜力最大。

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