栖霞建设 具备“地产小巨人”资质

　　招商证券研发中心余志勇

　　投资要点

　　●公司产品开发能力过硬，具有目前国内其他房地产公司无法相比的技术优势，在未来的竞争过程中已经拥有先发优势。

　　●公司产品质量得到了当地市场的充分认可，并赢得了极高的市场形象。同时由于公司一直非常注意公益事业的投入，因此在未来的开发扩张和土地储备过程中将会获得政府及社会各个方面的扶持。

　　●由于公司具有优良的品牌，几个项目又都处于成熟阶段，公司的销售情况非常优异，目前正处于收获“黄金期”。

　　●公司在定向增发后增加土地储备方面已经取得突破。由于南京房地产市场发展比较良性，未来的调控压力有限，公司成长前景值得期待。

　　●预计公司今年EPS为0.60元左右，2007年EPS大约为0.80元，如果按照15倍的动态市盈率估值，目标价格为12元，维持“强烈推荐－A”的投资评级。

　　产品开发能力过硬

　　栖霞建设（600533）一直非常注重提高自身的开发水平，不仅同东南大学等高校保持了密切的业务合作关系；而且目前公司内部拥有英国皇家注册建筑师资格的员工已经超过三十名，并已经会成为该组织的会员单位，具有目前国内其他房地产公司无法相比的技术优势。我们认为未来房地产市场的竞争将在很大程度上是产品的竞争，因此公司在未来的竞争过程中已经拥有先发优势。

　　公司根据自身的竞争优势和不足，确定了主攻南京周围“三小时经济圈”的战略，我们认为这一战略非常务实，因为这一区域大约分布的三十八个城市，不仅经济发展程度高，而且在人文、风俗、人脉关系方面非常相近，因此与公司的优势非常吻合，不仅可以减少公司发展过程中的不确定性，而且能有效减低公司的管理成本。

　　赢得良好社会形象

　　公司产品质量得到了当地市场的充分认可，并赢得了极高的市场形象，“星叶”品牌成为江苏市场的“著名商标”，公司三大主打项目云景美地、汇林绿洲和天泓山庄全部进入2005年南京市十大畅销楼盘，公司也连续六年成为南京市住宅市场销售面积和销售收入“双冠军”。

　　同时在履行社会责任方面也作出了积极的努力，公司不但在2005年南京市地税纳税排名第四，更重要的是尽管公司目前的资本规模较小，但2005公司还开发结算了10.98万平方米的经济适用房，约占公司总结算面积的40％，这在目前主要的房地产公司中极为罕见。我们认为由于公司一直非常注意公益事业的投入，因此公司在未来的开发扩张和土地储备过程中将会获得政府及社会各个方面的扶持。

　　由于公司一直非常注意品牌建设，因此公司在当地房地产市场的口碑非常好，这不仅为今后的销售打下了良好的基础，而且从目前的销售情况看，公司的产品相对于其他开发商同类产品溢价明显，因此我们认为只要房地产市场不发生太大变化，公司的盈利状况将得到很好的保障。

　　目前公司管理层已经通过拥有栖霞建设集团有限责任公司49％的股份，完善了管理层激励机制，因此不仅大大降低了代理风险，而且在目前的状况下，我们有理由相信管理层将极力提高公司的经营业绩。

　　处于收获“黄金期”

　　公司目前的几个主打楼盘目前销售情况非常良好，在南京市房地产市场起着举足轻重的作用，尽管苏州、无锡是公司跨出南京市场的第一批异地项目，面临着各种挑战，但从我们近期实地调研的情况看：无锡项目前景看好，预计在2007年上半年进入销售高峰期；苏州项目尽管由于当地房地产市场供应量大而面临考验，但公司开发进步早于其他开发公司，已经基本消化了公司总开发量的一半，因此公司已经占有相对主动地位，同时我们对苏州房地产市场依然持相对看好的看法，因此我们认为公司的异地拓展策略取得成功基本已成定局。

　　正是由于公司具有优良的品牌，几个项目又都处于成熟阶段，因此公司的销售情况一直非常优异：前9个月完成销售收入14.6亿，10月份完成销售收入2.6亿，预计年前还可以完成约4亿元的销售，再加上2005年留下的7.5亿元的预收帐款，因此不仅可以完全保证全年的经营目标，也将为明年打下了较好的基础。

　　成长前景值得期待

　　增加土地储备获得突破。公司近日发布公告，公司与南京中富投资置业有限公司签定了土地转让合同，以总价款1.24亿元协议受让该公司的一宗开发用地，该项目拟建总建筑面积11万平方米，表明公司在定向增发后增加土地储备方面已经取得突破。同时根据我们的判断，该项目成交价格大约为楼面地价每平方米1700元，远远低于目前市场平均价格，显示在调控过程中土地资源进一步向优质开发企业集中，鉴于栖霞建设在当地具有良好的品牌优势和各种资源优势，我们看好公司未来的发展潜力。

　　南京房地产市场比较平稳。尽管南京处于“长三角”，但由于南京房地产市场消费者一直相对理性，因此整个房地产市场发展比较良性，而且河西地区房地产市场也正在进行相对平稳阶段。另据从南京房地产“

　　估值与投资评级

　　预计公司今年EPS为0.60元左右，2007年EPS大约为0.80元，如果按照15倍的动态市盈率估值，目标价格为12元，维持“强烈推荐－A”的投资评级，建议投资者积极关注。