银行房贷产品创新持续升温

　　风险控制仍需未雨绸缪

　　证券时报记者黄磊韦小敏

　　房贷市场的低迷反而刺激了相关信贷产品的创新。近期，招商、建行、浦发等各大商业银行三季度都推出了创新型房贷。

　　10月份，中信银行和中国银行推出新一轮的创新型个人房贷，即将固定利率和浮动利率相结合，客户可以选择一个时段的固定利率作为支付购房贷款利息，而且在约定的时间内还可以将固定利率改为浮动利率；浦东发展银行近日推出的“万能还款方式”的贷款产品，包含两个大类6种还贷方式，增加了本金等额递增、本金等额递减等方式。这些创新都打破了上一轮房贷创新简单地将期限和汇率锁定，对客户的吸引力加强，而创新的背后意味着银行对房贷门槛的进一步放宽。

　　创新有风险

　　上海的个人房贷创新从“双周供”到“直客式”再到现在的固定利率和浮动利率相结合，贷款比例从70%升到80%，贷款利率打折幅度达到85%，整体呈现松绑趋势。尽管上海银监局曾在年中发布过，《上海银监局规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》，提醒各大银行房贷产品创新风险不容忽视，但是银行还是执着地通过各种渠道更进一步开发个人房贷市场。

　　有业内人士指出，目前，银行想增加个人房贷无非出于两方面的考虑，从扩大收益来看，虽然个人房贷的利润相对以前有所下降但是仍然有盈利空间，而且个人房贷基数变大直接决定了不良个人房贷率的下降，这也是银行乐于见到的。另一方面也是银行的无奈之举，自房地产升温，银行就一直给房地产开发商提供了巨额的贷款，一旦开发商无法还贷，将会直接造成银行大笔坏账，银行不得不想方设法去松绑房贷，让消费者去买房来维持楼市，被迫成为开发商的利益同盟。

　　银行是一个金融风险高度集中的地方，就房地产业来看，开发商贷款和个人贷款的风险最后都集中到了银行。上海银监局发布的第三季度统计信息已经发出预警，个人住房不良贷款率比年初增加0.28个百分点，达到0.86%。9月末上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元。银行人士担忧，21.3亿元虽然并非大数目，但目前中国的房地产正处于下调期，个人房贷究竟是优质资源还是高风险游戏仍待讨论。

　　房市难回暖

　　而刚刚过去的金九银十没有给上海楼市带来实质的转机，记者从日前上海举办的一个大型楼展上看到，投资客看了楼也很少出手、自住客依然抱怨房价较高。目前，经国家多项政策调控影响，上海房价已经进入下行通道，市场依旧难以升温。

　　随着房价进入了下行通道和房产交易陷于冷清，投机者从房屋销售价差中可以获得的利润空间越来越小。部分投机者甚至还损失了本金，加之一些区域二手房和一手房出现房价的“倒挂”，在投机者手中的房产无法转手，因此便出现了拖延还贷的现象。对此，监管部门表示，银行应该谨慎理性推出个人房贷新产品，不能变相放宽对借款人的审核标准，要认真核算个人