资金链紧绷民营房企境外觅出路

　　证券时报记者陈英

　　日前，记者获悉深圳市房产开发商———深圳鸿隆实业已经向香港联交所递交上市申请，正等待上市聆讯，并计划在今年底于香港主板挂牌，集资约5亿港元。而此前广东碧桂园赴港上市的传闻也被证实。

　　今年第三季度，内地已有两家国产商和1家地产代理与咨询服务商在港成功上市。据中国境外上市研究中心的一份统计数据显示，自2005年来已有6家境内地产类企业境外上市成功，且全部为民营企业，地产类民企正在迅速成为境外上市的一个热点。

　　融资不畅是主因

　　融资渠道不畅，让不少国内房地产企业将目光投向了海外。

　　华夏

证券研究员分析，对于国内房地产企业，除去银行、信托，基本没有比较现实的融资渠道。海外基金虽然看好房地产投资，但由于缺乏退出机制以及相关法规，只能望而却步。国内上市对企业的条件限制较多、门槛过高，也无法成为主流融资方式。

　　记者了解到，不仅处于融资瓶颈的中小房地产企业热衷谋求海外上市，就连一些规模较大的房地产企业也跃跃欲试，甚至还有已经在国内上市的地产企业也希望寻求海外融资。

　　据悉，近两年国家加强房地产业的宏观调控，进一步绷紧了地产商的资金链。去年“国八条”实施后，今年国务院又发布了“国六条”，出台了有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”；此后，“限外”、信贷管理、

二手房个税、提高存款准备金率、上调存贷款利率、土地督察制度等各方面政策出台，这使得对资金极其敏感的房地产业不得不考虑融资渠道的多元化。

　　为何不在境内上市

　　国内A股市场重启IPO后，到目前为止只有“保利地产”在上海交易所上市，其他的地产企业仍未能成功“入市”。

　　中国境外上市研究中心分析员认为，这种情况的出现主要有三个因素：一是国内上市的门槛对于民企来说仍然较高。同时，早前建设部的官员曾表示不鼓励房地产企业通过上市进行融资。据悉，目前深沪两市的地产类上市公司大都是借壳的结果，通过首发上市的绝大部分是很早以前上市的公司。

　　二是受国内房地产业宏观调控的影响，国内普遍看淡房地产业，对民营的房地产业更不看好。而境外投资者看好中国经济发展的前景，仍希望通过投资境内企业分享中国经济的成果，且投资房地产的风险较低，所以存在海外成功上市的可能。

　　三是在境内上市需要排队，需要经过政府主管部门的“过堂会审”，而民企目前的资金链崩得相当紧，融资的愿望非常迫切。

　　两种海外上市模式

　　专业人士认为，在香港上市，中国企业便可获得一个国际化的融资平台。2004年复地集团(2337.HK)在香港上市，成功引来多家外资，比如摩根斯坦利、荷兰国际集团(ING)等都与其合资开发项目。

　　目前，房地产企业有两种上市模式，一种是物业上市，即房地产投资信托打包上市，也即REITs；另一种是企业上市做IPO。

　　就已上市的情况来看，以房地产企业为主进行IPO成功的概率更高，雅居乐地产（3383.HK）、广州富力地产（2777.HK）、世茂房地产(0813.HK)、绿城中国(3900.HK)、富阳(中国)(0352.HK)等无一不是以IPO登陆境外市场。相反，酝酿数年的万达REITs，却“只听楼梯响，不见人下来”。由于资产包的租金水平难以达到香港证监会的要求，万达REITs在通往上市的道路上搁浅。

　　但值得注意的是，与国内上市相比，海外IPO成本较A股上市高，但再融资成本低、灵活性强，这才是吸引国内房企到海外上市的重要原因。据悉，相当一批海外上市的房地产企业再融资额已大大超过IPO。

　　“流血的上市”

　　海外上市成功，对国内的地产民企来说也并非一帆风顺。上半年继瑞安房地产(0272.HK)因

股票认购不足宣布延期、协和上市聆讯未通过后，世茂房地产依然决定按计划进行招股。为吸引投资者踊跃认购，世茂房地产以低于净资产价值45%的价格募股，结果仅获得53.73%的认购，最终以6.25港元的招股价下限发行。此前2005年富力地产上市时也存在同样的情况。

　　中国境外上市研究中心认为，这种“流血的上市”只能说明内地的民营地产企业已经被资本短缺逼上了绝路，后退将面临资金链崩溃，所以只能往前进，哪怕流点血也要筹到资金，以求生存和发展的机会。

　　有专家提醒，大量国内房企寻求海外上市，可能使一些优质资源流向海外，不利于国内经济的发展。因此，拓展国内多元化的融资渠道任重道远。

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