尚东国际名园深陷浦东三林“肉搏战”

　　

尚东国际名园

　　楼盘地址：浦东新区板泉路1555弄

　　开发商：上海中万置业投资有限公司

　　总建筑面积：32万平方米（三期）

　　容积率：1.14

　　绿化率：50%

　　总户数：7600套

　　本期产品形态：5幢花园洋房，13幢8层电梯公寓

　　本期主打户型：85-120平方米两房，114-148平方米三房

　　本期开盘时间：2006年10月

　　网上已推户数：164套

　　网上已售户数：52套

　　网上累计合同均价：10200元/平方米

　　

物业管理顾问：第一太平戴维斯

　　物业管理费：2.28元/平方米/月

　　本版制图 张大伟

主打两房:约103m2□特约记者 一凡

　　本报记者 李和裕

　　又一个“金九银十”降下帷幕。这期间，有多少楼盘动作频频？又有多少楼盘营销失策？在传统旺季告一段落的这个11月，我们就选择一些在此期间有所行动的楼盘，来为大家细致点评。

　　作为世博会住宅配套板块和魅力辐射区，浦东三林地区逐渐成为楼市焦点。资料显示，目前三林板块在售楼盘整体逾600万平方米，其中不乏百万平方米级的超级大盘，更有国内外数一数二的品牌开发商扎堆，年底前的上市量就可达40万平方米。选择挤在“金九银十”期间面市的尚东国际名园便是其中最新一员。在三林这场太多实力开发商参与的“贴身肉搏”中，它又有多少胜算呢？

　　“三林战役”再添一员

　　尚东国际名园东起东明路、南达高青路、西至云台路、北接杨思路，规划总用地面积约22万平方米，总建筑面积约32万平方米，共分三期开发，目前在建的一期约10万平方米，建筑形态主要分为电梯公寓和花园洋房两种。

　　小区的开发商为上海中万置业投资有限公司，是由上海龙峰企业集团和上海中环投资开发集团共同投资的。开发商方面介绍，社区内还将包含2.4万平方米的商业配置，如总面积近3000平方米的双会所，内设温水游泳池、健身房等休闲运动设施；外加幼儿园、天然水滨休闲段、约200亩的生态公园；一期东面还将有政府投资的大型商业中心，及建设中的M6线高青路站。

　　尚东国际名园目前电梯公寓报价在9000-11000元/平方米，花园洋房报价在11000-13000元/平方米，价位不低，成为三林楼市的又一标杆。不过，从尚东国际名园周边的发展现状来看，轨道交通还属欠缺，抵达市区各处的交通线路也亟待增加。并且商业配套也还非常不完善，不少设施还处在建设当中。同样的，这也是三林作为后发区域的劣势。

　　中环洋房是主打牌

　　业内分析指出，三林目前已成为整个上海楼市竞争最为激烈、竞争规格最高的板块，其中最大问题是同质化层面的差异竞争，拿地时间相差无几，基本上都是一点几的容积率，又是以多层、小高层、中高层为主的混合型社区，目标客户都为近中产阶层的实力派年轻购房者，交通、配套、未来升值空间也基本相同，因此各楼盘只能在差异化上谋求主导市场。

　　从历史情况来看，三林地区的众多楼盘不是以价格取胜就是以项目特色取胜，而尚东国际名园看来侧重于选择后者。据记者了解，尚东国际名园开盘当天，来看房的大多是区域客户。这与周边的环球翡翠湾湾、环球中央花园等楼盘开盘颇为相似，客户多来自三林本地以及六里、昌里等地。不过随后几日，来自市区的客户陆续增多，一位看房者表示，是“洋房”概念吸引他们过来的。

　　业内人士分析，三林区域中高端住宅热销并非没有先例。如环球翡翠湾去年开盘时正逢宏观调控，但由于它是别墅和小高层交错的混合型小区，加之产品质量和内部环境等也都尽如人意，所以曾创造了浦东连续多月销售冠军的纪录。

　　尚东国际名园同样有多重住宅形态存在，产品在设计、用材等方面的品质也较高。此外，在浦东中环区域，尚东国际名园开盘之前惟一的花园洋房项目是上海滩花园洋房，但是位于源深板块的上海滩花园洋房售价在25000元/平方米，尚东国际名园平均万元的价格还是吸引人的，但是如何把握时机及有效需求在新一轮调控形势下还是难题。

　　准现房销售意欲何为

　　目前三林地区有多个楼盘在售，其中包括万科新里程、金地未来域、环球中央花园、中房樱桃苑、金色杉林等。但在“僧多粥少”的楼市调整期，一度靠世博概念领涨的三林板块不可避免地受到冲击。据“网上房地产”统计显示，区域成交量增加速度明显滞后于上市量的增加，可见持币观望人数上升，新盘成交遇到很大的阻力。

　　为此，在区域内价格并不具优势的尚东国际名园又打出准现房牌。业内人士告诉记者，期房销售的楼盘大多是结构一封顶、取得销售许可证就开卖，以便迅速回笼资金。不过，尚东国际名园是准现房销售，开发商方面表示这样可以让购房者看到整体结构，“因为有一些期房在交房时出现了不少质量纠纷，以准现房出售也算是剑走偏锋。”

　　不过，还是有市场分析师表示，去年宏观调控以来，三林板块受到了较大的影响，楼盘竞争从去年下半年就开始预演。如去年8月环球翡翠湾以7180元/平方米低价开盘；9月金色杉林又以38套6700元/平方米的特价房深度下探；11月以后，环球中央花园和万科新里程的加入竞争更使区域楼市剑拔弩张。今年调控后，三林板块更可能是“大动干戈”，因为三林板块大盘众多，在市场供远大于求的背景下，一场硬仗看来在所难免，尚东国际名园要想突围而出，并非易事。

　　产品：房型多样较有特色

　　从单体设计上看，尚东国际名园的建筑立面设计颇具特色，灵感来自美国纽约上东区，浓重的色调加上细腻的材质处理使建筑多了几分历史感，整体形象稳重大气，隽永舒适。洋房部分德国式高耸的尖坡顶与硬朗的线脚相得益彰，塑造出了含蓄内敛的贵族风范。

　　楼盘主力房型有85-120平方米两房、114-148平方米三房、152-162平方米四房、126-192平方米复式。房型方正，通风、采光和视线都比较好，每户均有较大阳台可与室外景观形成良好的互动。尤其值得称道的是一款总面积101平方米的中型两房，电梯井独立于建筑外部，噪音明显降低；入户处北阳台设计为独立式空中花园，装修时极富利用价值，使用灵活（实用类可做鞋柜、衣架，装饰类可做鱼缸、小花园等），较大地提升了房型总体品位；户型紧凑，基本无浪费。

　　而从整个项目的规划设计各方面来说，也还是比较成功的，但由于城市配套发展速度明显滞后于房地产开发，不免也存在一些问题。如目前项目周边交通状况还不是很方便，周边环境相对较杂乱；虽然靠近城市小河流，但河道周围景观建设及河水水质都还需进一步完善。如果将眼光放得长远一些，随着城市建设步伐的加快，上述问题都将会得到解决。

　　（五合国际建筑设计集团 张旭）

　　配套：能否发力要看后市

　　三林是整个浦东当前及未来的住宅开发热点地区之一，在世博会辐射效应的带动下，在经过了几轮开发后，该地区已初步具备开发中高档住宅的市场需求，预计未来几年内，依托世博会、轨道交通等配套优势，地区发展还将有较强的后发势头。

　　在交通配套方面，尚东国际名园所处的地理位置日后可拥有比较完备的交通网。自行驾车15-20分钟可到东方路、陆家嘴等金融贸易区，距离人民广场也只有15分钟的自驾车程。同时，轨道交通6号线明年年底的通车（高青路站即在附近）将提高区域居民出行的便利度。

　　在生活配套方面，尚东国际名园规划设置有2个会所，配套建设的商业面积有2万多平方米。同时三林地区拥有多所九年一贯制学校，并着重开发大型卖场等一系列与居住生活息息相关的配套设施。但从目前的情况看，尚东国际名园的居住氛围并不完全成熟，仍需经过相当一段时间的市场培育期。

　　（上海易居房地产研究院）

　　走势 本地客户撑起销售

　　尚东国际名园在今年的9月22日拿到了预售许可证，而一期实际上是在10月20日开盘的，看来也是想赶在“金九银十”的最佳时机为楼盘的入市登场开个好头。

　　从价格来看，尚东国际名园的销售报价为9000-13000元/平方米，其中8层电梯公寓的销售报价在9000-11000元/平方米，4+1花园洋房的销售报价在11000-13000元/平方米，售价可以称得上是浦东三林地区相对较高的楼盘之一。

　　开盘后的几天内来看房的大多是本区域的客户，此后来自市区的客户陆续开始增加。当然，由于三林地区在售楼盘不少，角逐日趋激烈。信息显示，随着数家实力开发商的新盘陆续入市，三林板块年底前的供应将大幅放量，而在这之前，楼市调整期的同质化竞争已令该板块均价下调15%，个别楼盘调价甚至达三成，具备产品特色的尚东国际名园在这场争夺区域客源的正面战役即将打响之即，会采取怎样的攻防姿态令市场关注。

　　回报 投资出租并不适合

　　尚东国际名园周边的在售楼盘数量较多，但售价落差较大，从6800-11000元/平方米不等，产品的档次也有一定落差。而租赁市场上，同一区域内的不同状况、不同条件的房源的租金水平的落差也会比较大。如毛坯房，无论是两房还是三房，租金价格一般都在800-1200元/月，一些装修到位的房源则可租到1000-1500元/月。

　　根据目前尚东国际名园10000元/平方米的成交均价，按主打的约99平方米的两房计算，房屋的总价就是99万元。如果是毛坯房，租金取中间价1000元/月，则年租金收入为1.2万元，年度的租金回报率仅为1.21%。如果是装修房，按装修加配置投入10万元计算，则房屋的总投资为109万元，租金也取中间价1250元/月，则年租金收入为1.5万元，年度的租金回报率仅1.38%。

　　可见，尚东国际名园的年度投资回报率较低，装修房与毛坯房的投资回报率相差不大。并且，从目前楼盘周边的状况看来，也完全不能考虑用作投资，只适合居住。但如果等到世博会举行、6号线通车及周边配套完善后，可以考虑做长期的投资。

　　（上海易居房地产研究院）

　　投资星级 ★★★

　　交通配套：尚待完善

　　生活配套：尚待完善

　　投资收益率：较低

　　楼盘性价比：中等

　　七嘴八舌

　　●尚东国际现状往东看是动迁基地，往南看是大片民房，楼盘旁河道的味道及形状都不大好。

　　●觉得它的房型设计很多样，而且有很多可以想象的空间，尤其喜欢门窗的样子，非常有味道，和其他的楼盘有很大的差别。可是缺点也很明显啊，虽然路修好了，但没有一条公交线，走到杨高南路好像很漫长，上南路就更远了，如果有班车就好了。还没有便利店等生活设施，只有六号线，不过我还是不清楚站点在哪里，离开大门有多远。还有就是价格好高啊，好点的三房都是上万的。

　　●看起来不错，幢距很大，外立面也不错，经看。不过我买不起，看看新政策出来肯定要跌价的。

　　●周边人文环境太差，那天看房回家，因为下过雨，一路泥泞，搭了个类似于拖拉机的车走出那段泥泞地。

　　●优势：1、小区整体规划分为3期，绿化率较高，长期来看生活环境不错；2、房屋品质目前是三林地区最高的；3、2007年底地铁6号线开通；4、杨高南路上的家乐福10月14日开张。劣势：1、目前周边配套设施还不完善；2、目前的交通不方便；3、报价太高，基本上超过周边楼盘15%-20％，考虑到房屋品质，个人认为8层楼公寓价格应该在9000元左右，4层楼洋房在11000-12000元左右。

　　（摘自搜房网“尚东国际名园社区”网友发帖）

　　世博效应催熟“大三林”

　　本期介绍的尚东国际名园属于浦东大三林板块，该板块东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江，并由横贯其中的川杨河分成南北两块。

　　北三林是原来的老居民生活区，有已成型多年住宅小区，生活配套设施也已比较完善。整个北三林楼市以二手房源居多，如在耀华路和成山路周边聚集了上南新村、上钢新村、德州新村等大量的新村，还有浦东世博会板块内一个较大的楼盘上南花城。总体来说，老公房要占到北三林二手房房源总数约90%。

　　南三林经过多年的发展，目前已有近10万人口，近两年普通商品房小区发展迅速。浦发、金地、万科、南都等地产巨头纷纷在这里兴建大型生活社区。其中比较知名的楼盘有环球中央花园、万科新里程、环球翡翠湾等，还有上南路沿线的上南雅筑、翡翠上南等。相比北三林，南三林的居家环境更优越，因为社区规模大、品质好，会所、景观、物业都不差。

　　由于世博会效应、轨道交通建设以及各项配套设施的加紧完善，多方面的利好因素使得大三林楼市在过去的几年里发展迅猛。有关资料显示，2002年第一季度大三林楼市平均房价在3340元/平方米，到了2004年第一季度则达到6706元/平方米，两年时间里翻了一番。而到了2005年初，大三林楼盘房价早已突破万元大关。

　　不过，由于2005年宏观调控的影响，大三林板块也遭到了较大的冲击，在2005年8、9月份，不少万元高位的楼盘房价回落到了7000-9000元/平方米的主力价位。

　　目前来看，大三林板块内新盘供应量仍较为充足，区域售价在8000-11000元/平方米。在信义门店近期的二手房成交案例中，北三林区域以上海本地居民的置换为主，南三林区域则主要依靠婚房、动迁等刚性需求作为支撑。普通购房者比较关注上南地区，其中一些总面积在60-70平方米，单价在7500元/平方米左右的房源，与周边一手房或次新房动辄上万价格相比具有优势，因而受到欢迎。

　　（信义房屋分析师 张锦达）

　　上南花苑三期（齐河路257弄）

　　房型面积总价装修情况

　　2房2厅97平方米102万元装修

　　3房2厅156平方米188万元装修

　　中房樱桃苑（环林东路270弄）

　　房型面积总价装修情况

　　2房2厅100平方米95万元装修

　　3房2厅127平方米118万元装修

　　上南春天(杨南路826弄)

　　房型面积总价装修情况

　　2房2厅93平方米91万元装修

　　2房2厅100平方米94万元装修

　　翰城国际（云台路1000弄）

　　房型面积总价装修情况

　　2房2厅98平方米96万元装修

　　2房2厅113平方米116万元装修

　　(上述数据来自信义房屋门店挂牌案源)

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