楼市降温是假象结构矛盾待破解

　　刘晓忠

　　日前，关于房地产领域的统计数据不乏矛盾和冲突之处。24日国家统计局公布数据显示，9月国房景气指数为103.14，比8月份回落0.17点，这是自地产调控以来，该指数连续两个月微落。与国房景气指数同步的还有房价，同样也是连续两个月微落。另外，9月份房地产资金来源分类指数和房屋施工面积分类指数也出现了不同程度的下滑。鉴于此，一些人士认为，楼市高烧开始减退。然而，9月其它的房地产开发投资等数据显示市场仍然景气高涨。

　　由此看来，当前调控的基础很不牢固，即便一些指数小幅回落，但也是在强大调控压力下取得的“千斤砸出四两”的效果，当前的调控政策和手段需要再次反思和总结。

　　一是仔细分析数据，出现小幅回落的指数主要发生在需求和资金来源等方面，在供给方面，市场的势头仍然本色不改，如

房地产开发投资分类指数、土地开发面积分类指数和商品房空置面积分类指数等的上涨势头并没有改变。普通购房者对房地产市场预期趋淡，而开发商仍然看好市场预期，最近甚至有人发出

房价还将上涨20年的论调。

　　笔者认为，出现数据背离的原因很简单，有关部门严格控制开发商的融资渠道，使得房地产资金来源分类指数出现微降。而“买涨不买跌”的看跌预期使得交易清淡。开发商则利用信息不对称优势，用惯用的手段捂盘，导致9月份商品房空置率不断提高，但是对于开发商来说，商品房空置率是一把双刃剑，9月份房价的回落很可能是购房者用脚投票，使得开发商不得不在价格上作出一定让步。

　　另外，更多的数据和迹象显示，房地产市场良性健康发展的基础和条件仍然没有形成，若不改进和调整当前的调控政策和方式，不在土地制度以及地产的结构性矛盾等根本问题上加以改革，房地产市场可能将面临着两种高风险趋势：一种是房地产市场硬着陆，一种是调控失灵。

　　笔者认为，在现有条件不变的情况下，出现房地产市场硬着陆的风险将不是会不会发生的问题，而是何时发生的问题。目前看来，整个房地产市场的主要问题并没有得到缓解。国家发改委日前表示，楼市中住房供应结构性矛盾依然突出，房地产开发、交易、中介等环节行为不规范等四大顽疾仍然突出。

　　同时，房地产金融风险也逐渐凸现。目前上海地区的个人贷款不良率1.14％，比上季和年初分别上升了0.13和0.30个百分点，其中9月份，上海个人住房贷款不良率比年初增长0.28个百分点。随着美国经济增长的放缓，

中国经济也将受到较大程度的影响，未来中国劳动力货币工资的增长将是有限的，未来个人房贷的不良率走高是可以预见的。

　　因此，在这种市场状态下，如果继续沿用目前的调控政策，中国房地产出现硬着陆并非危言耸听。

　　另一种可能性是调控半途而废，房地产市场在结构性矛盾中继续恶化。目前，有人在预测，如果明年美国经济放缓势头比预想的更糟，中国外需遭遇的贸易保护主义更严重，国内有可能为保证经济发展和稳定而放松地产调控。笔者认为，果真如此，这种政策调整的可能性是不能排除的。因为目前的调控实际上并没有涉及房地产市场最本质的地方，结构问题仍然凸现，房价虚高的根源仍未消除，当前的调控难以使市场软着陆，调控力度减弱和调控结束将是一个很容易做的选择。不过，这将使得房地产市场的问题持续发酵，其风险和危害性将更大。

　　总之，仅凭目前部分数据就断言房地产高烧减退，为时尚早。最近的一系列数据恰恰提醒有关部门，对前期的调控成效不可乐观，应加以总结，完善调控手段，以确保房地产市场平稳着陆。笔者认为，土地制度改革和土地市场重塑应该是新的调控政策重点。

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