地产公司业绩将加速洗牌

　　渤海证券 曹旭特

　　目前关于人民币升值对房地产行业的影响分析集中于需求层面，即境外资本预期人民币会继续升值，其逐利本性会通过各种方式流入我国市场，而由于目前我国投资渠道的匮乏，大部分资金会选择具有保值增值功能的房地产，从而推动房价上涨，此外由于升值会造成普通消费品进口价格下降，从而带动国内同类消费品价格走低，即所谓财富效应，在此情 况下居民会有更多富余资金进行资本品投资，这样也会造成房价上扬。

　　房价急涨负面作用大

　　升值对房地产行业的影响无疑是正面的，但其影响程度以及对地产类上市公司投资价值提升的逻辑关系需要探讨。

　　首先来看升值对上市公司投资价值的影响。如果单纯从需求层面分析会得出如下结论：即本币升值引发的境外资金流入推进需求上升，由此带来的房价上涨将提高行业盈利水平，从而提升了相关上市公司的投资价值。但现实并非如此，因为各界对高房价的危害已经达成共识，房价上涨之后必然会引发新一轮调控，这对房地产上市公司经营的影响将是负面的。

　　此外由于境外资本的投机本性决定了行为的短期性，在本币升值预期消失后，将会变现手中资产，造成市场供给过剩，这不利于行业的平稳发展，政府已经意识到外资可能对行业产生的冲击，发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，侧重于需求层面进行限制，旨在防范境外资本投机行为对行业可能产生的不利影响，所以外资对行业的需求层面不会产生过大影响。

　　再看升值对房价的影响程度，支持本币升值后房价上涨的观点多数引用了日本案例。但其实日本房价上涨的原因并非单一升值因素造成，升值周期下的金融自由化造成的过度金融支持也是房价上涨的重要原因。

　　1987年，日本开始推进金融自由化改革，扩大了企业法人的直接融资渠道，逐渐削弱了大企业的主银行制度，造成银行资金过剩，引起激烈的贷款竞争，商业银行在制造业企业减少间接筹资的情况下，转而把房地产企业和住房消费信贷作为重要放贷对象。1984年至1989年，银行对房地产企业的贷款占制造业的比例由27%提升至76%。与此同时，日本专业住房消费信贷服务金融机构“住专”也从消费信贷层面提供了过度支持，而日本政府对金融机构的监管制度一直比较松散，对房价上涨起到了推波助澜的作用，有了日本的前车之鉴，我国政府当然会格外重视金融自由化趋势下的金融监管。

　　此外，日本的国土面积和人口数量决定了当地房地产市场的有限容量，较少的境外资本就会对其全国市场产生较大影响，而我国房地产市场容量巨大，各区域市场发展的不平衡，在外资受限的前提下对国内市场冲击较小，所以即使

人民币升值空间较大，我国房价在现有基础上也不会再现日本升值周期下的快速上涨。

　　地产公司将强者恒强

　　当然，我们从不怀疑人民币升值会提升相关上市公司的投资价值，但应理性看待其影响程度和影响途径。

　　升值对地产公司的积极影响将主要体现在供给层面，即通过对优势企业的资金支持，帮助其加快发展速度。因为在我国城市化进程加速背景下，境外资本看好我国房地产业的长期发展，而人民币升值预期加强了外商投资房地产的吸引力，但是房地产开发涉及多方面的资源整合，不熟悉当地市场环境很容易导致投资失败，因此要分享我国房地产市场的长期成长收益，同时有效规避风险，与国内开发企业的合作是最理想的选择，而外资一般会选择国内发展战略清晰，公司治理规范的品牌

开发商，如万科与新加坡RZP公司，金地与ING的合作。

　　引进外资不但会减轻企业现有项目产生资金链的压力，还能够帮助公司通过战略合作加大资金杠杆功能，拓展更多可供开发资源，在行业整合加速的背景下，通过项目收购、股权收购和公开招标等多元化的发展模式实现快速外延扩张，最终的结果是行业集中度得到加强，形成强者恒强的格局。