冠城大通 转型为京城地产蓝筹

　　中投证券研究所李少明

　　投资要点

　　●公司非公开发行股票购买资产的举动一旦获批准实施，公司将获得太阳星城E区“水星园”项目和广渠门项目50万平方米权益建筑面积。

　　●公司明确了以实现专门从事大规模综合性中高档社区开发的房地产开发和经营蓝筹公司为目标，退出漆包线业务，向房地产单一业务进行战略转型。

　　●公司主要在北京地区拥有权益建筑面积约152万平方米，可满足3年的开发用地。公司还计划在1-2年内通过购买项目公司等形式，在京城和福建等地再获取200多万平方米建筑面积。

　　●根据已售项目、在建项目和非公开发行

股票购买资产带来项目的盈利情况，预计公司近三年净利润年复合增长率超过40%，我们认为公司股价在中期内应不低于10元/股，给予公司“强烈买入”的投资评级。

　　确立房地产开发和经营目标

　　2002年冠城集团全资公司———盈榕投资（后改名为丰榕投资）入主冠城大通（600067）后完成重组，并逐步将公司做强做大，形成了漆包线、房地产双业并举的产业格局。随着冠城集团陆续将“太阳星城”F、B、C区项目资产注入上市公司，使公司逐步从双主业成功转变为房地产业为主。公司房地产业务实现的收入及利润呈现逐年递增趋势，并逐渐成为公司最主要的利润来源，2005年房地产的利润贡献已超过公司利润总额的70%。

　　在公司股改完成后，明确了以专门从事大规模综合性中高档社区开发的房地产开发和经营蓝筹公司，计划到2009年，公司将初步完成全国区域布局，以北京为中心，在福州、上海、深圳、成都、武汉等地设立房地产分公司，并向周边辐射的国内地产行业有影响力的上市公司。同时，漆包线业务将逐渐退出，公司未来可能更名为“冠城置业”或“冠城地产”。

　　定向增发增加盈利和土地储备

　　公司拟通过非公开发行股票7272万股（折合35996.4万元）购买中国海淀的房地产开发业务—Starlex100%持有的京冠地产股权（旗下拥有太阳星城E区“水星园”项目100%权益与广渠门项目80%权益）以加强公司的房地产业务实力，推动战略转型，做强做大房地产主业，实现双业并举向房地产单一业务的战略转型。中国海淀在出售其唯一的房地产公司京冠地产后，承诺将不再在中国境内从事房地产开发业务，有利于公司进一步完善公司治理结构和加强独立运作能力。

　　广渠门项目（增加建筑面积54万平方米）可满足公司未来2年的房地产开发的土地需求；太阳星城—E区“水星园”项目可使公司马上实现盈利并带来现金流。有利于公司业务转型，成为更加优质的房地产上市公司。预计购买太阳星城—E区水星园项目将给公司带来1.41亿元净利润，北京广渠门项目将给公司带来4.82亿元净利润，二者合计将带来净利润6.23亿元。

　　公司目前在太阳星城项目开发权益建筑面积约54万平方米，未来可能再获取D区权益建筑面积近20万平方米，非公开发行股票购买资产所带来的约55万权益建筑面积，加上全国各地零星的权益建筑面积33万平方米，公司目前拥有权益建筑面积约有152万平方米。上述储备项目可以满足公司近3年的开发用地。

　　公司计划在未来1-2年内主要通过购买项目公司的形式，在京城和福建等地分别再获取建筑面积100万平方米，这样，就能解决公司在更长时期内的建设用地问题。

　　各地产项目前景可观

　　公司目前最主要的开发项目是北京太阳星城项目，“太阳星城”项目位居繁华的市中心，拥有北京市罕有的百万平方米观景住宅。太阳星城由金星园（F区）、木星园（D区）、水星园（E区）、

火星园（B区）、土星园（A区）和太阳广场（C区）组成。住宅容积率2.5-2.8，商用容积率4.0，总建筑面积近200万平方米，预计太阳星城2008-2009年全部建成售罄。根据公司开发的B区、C区和F区目前情况，预计能给公司带来净利润8.25亿元。

　　公司以超低价通过拍卖获取的100%的福州冠城鼓楼庭院和苏州华事达项目，预计将分别给公司带来2.55亿元和1.7亿元的净利润。此外，公司还通过股权转让或拍卖获得湖南衡阳、桂林等地区零星地块，未来将给公司带来超过1.5亿元的净利润。

　　盈利预测与投资评级

　　根据公司目前已售项目、在建项目和非公开发行股票购买资产带来的项目的盈利情况，太阳星城、广渠门项目将是公司未来3-4年的重要利润来源。我们预计公司2006、2007和2008年的EPS将分别为0.56、1.26和1.61元。近三年净利润年复合增长率远超过40%。

　　根据公司目前拥有的在建和储备项目，预计带来的升值7折后约为30.62亿元。加上公司非公开发行股票购买资产带来的3.6亿元的净值，以及每股净值1.5447元/股（5.731亿元）。公司RNAV值为9元/股。根据行业上市公司中具有典型代表意义的公司的加权算术平均PB的平均水平4倍的情况来测算，冠城大通增发后每股净值2.56元/股，若按可比公司加权算术平均PB的平均水平4倍来衡量，冠城大通的市价应该为10.24元。综上所述，我们认为公司股价在中期内应不低于10元/股。给予公司“强烈买入”的投资评级。

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