房产融资租赁可出场了

　　杨红旭

　　这是一个资本称雄的时代，资金密集型的房地产业离开了金融更是没活路。在行业周期和宏观调控的双重作用下，中国房地产业正步入转型期，如何既能剜掉肌体上的病灶，又避免行业元气大伤，实在是一个颇有难度的大课题。笔者认为，借鉴华尔街的创新精神，从制度上、模式上进行房地产金融创新，或将是条有效路径。

　　1998年以来，我国住宅市场化之所以飞速发展，住房按揭功不可没，而从消费形态上看，透支现象突出，大量“房奴”出现，部分年轻人把住房按揭政策用过了头，想要立刻让其由买转租，又谈何容易！从企业角度分析，开发商资金紧张，同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑，近几年住房空置率一直居高不下，社会资源浪费严重。矛盾重重，亟待革故布新。

　　以房养老的“倒按揭”算作是一项创新，并且已进入试点阶段，遗憾的是这个不错的金融工具惠及面过窄，对行业推动作用远逊于住房按揭。笔者认为，住房融资租赁该出场了。融资租赁可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，比如在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、

证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。简单地说，融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”，一般多针对房产、汽车、电器等大件商品，在合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。

　　整体来看，融资租赁业在我国的发展还处于起始阶段，基本上未浸透到房产领域。但正如REITs（房地产投资信托基金）对房地产业融资的重要意义一样，谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。首先，可以治疗“房奴恐惧症”。“房奴”源源不断地被中国楼市制造出来，但却很难杜绝。虽然从经济效益上衡量目前买不如租，但中国传统的“住宅观”让大部分人认定买比租好，租房不但没有归属感，更难以进行个性化

装修，甚至存在被房东驱逐的可能。融资租赁能够既满足住房私权带来的好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。

　　其次，缓解开发商资金困局。在市场条件允许的情况下，所有开发商都愿意一次性销售，以快速回笼资金，但在目前的买方市场环境中，激烈的竞争导致部分楼市陷入滞销。而融资租赁可以在某种程度上缓解这一问题，其实质就变成了短期性的促销手段，在香港楼市低靡期就曾出现过。但更大的意义在于，通过融资租赁模式，部分开发商可以另辟蹊径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，由此创造出一种全新的开发模式，对行业形成有益补充。

　　第三，降低银行信贷风险。融资租赁同MBS、REITs、倒按揭一样，都是新型的房地产融资工具。众所周知，我国房地产业过度依赖银行，虽然央行不断紧缩“银根”，但出于商业利益，许多银行还是难抑房地产业的放贷冲动。融资租赁并未直接通过银行，而是由融资租赁公司面向社会筹集。多元化融资可以分散银行业的房贷风险，进一步则是降低中国发生金融风险的可能性。

　　最后，有助于完善住房保障体系。中央正致力于包括廉租房和

经济适用房在内的住房保障体系的建设。笔者认为，融资租赁可以和经济适用房制度做些有益嫁接。一方面，由于现阶段我国财力有限，难以大规模推广准福利性质的经济适用房，而融资租赁是一种市场化的融资手段；另一方面，建设部也正拟修改相关政策，以使未来部分经济适用房用于租赁，假如部分房源能够进行融资租赁，则既能使中低收入群体享受“先租后买”的好处，也能降低政府在建筑维护方面的投入（因为业主在使用中更有爱心了）。住房融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府、产业发展等多方共赢。但好事还须多磨。目前在法律上、观念上、实操上，都还不具备成熟条件，比如最重要的《融资租赁法》尚处于草稿阶段，最快明年出台。由于《合同法》等相关法律中已对此有所界定，其实完全可以现在就开始进行试点工作。所有新事物只有冲破旧观念的羁绊，才能精彩呈现。住房融资租赁，是该站出来了。

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