调控效应显现 地产股好景不再？

　　武汉新兰德余凯

　　周二，沪指冲击千八关口未果，房地产股成为最大拖累。天鸿宝业、泛海建设跌幅在9%以上，近几年来实力不停壮大的招商地产、保利地产、名流置业和中粮地产当日跌幅也均在5%以上。我们认为，前期地产股在严厉的调控政策下还高昂牛头，是中报业绩和人民币升值两大关键因素在支撑。同样的，在相关政策的调控下，我们认为地产股调整是必然的但不会是长期的，本币升值和刚性的需求还将力挺地产股在短暂的沉寂后再度活跃。

　　调控滞后效应逐步显现

　　今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施。在宏观调控趋紧的背景下，不少地区的房价不跌反涨，房地产企业也业绩大增。统计显示，地产板块中报业绩因此出现了非常抢眼的增长趋势。公布中报的76家房地产类上市公司中，净利润增长的有47家，净利润增幅在30%以上的有34家。其中龙头公司万科、金融街、泛海建设、栖霞建设等净利润增幅更在50%以上。前几年市场的火爆正滞后体现于上市公司账面上。也就是说，地产行业目前反应的是前1年甚至更早期的销售情况。

　　但与业绩增长相反的是，房地产企业的销售则不再像去年同期那样活跃。定金及预售款，多年来一直占据房产企业总资金来源的首位，而有资料显示，2006年前三季度此两项出现了7.3%的负增长。定金及预售款的下降，反应了行业预销售同比下降。

　　另外，信托投资的减少也折射出房地产企业资金缺乏的窘况。当银行在调控政策影响下不再向房地产企业提供充足资金后，从一级市场融资和信托计划就成了房地产企业的重要资金来源。而据公开资料不完全统计显示，9月发行房地产信托计划仅3个，发行规模约2.7亿元，相比8月减少近五成。去年9月下发的212号文件大幅提高了房地产信托的门槛，文件规定自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这意味着监管层在审批地产类信托计划时，将更为严格。资金困境迟早会反映到企业的经营业绩上，这或许正是投资者减持房地产股的最大原因。

　　两大因素力挺地产股

　　8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，货币调控重心开始转向汇率政策，而人民币则有加速升值的迹象。房地产行业是人民币升值受惠最大的行业，持续升值预期对房地产价格将构成长期利好。除本币升值决定了地产股还会卷土重来外，刚性需求也是支持地产股的一个重要因素。我国有5.4亿城镇居民，加上农村人口城镇化和农村人口向城市转移，在人口增长、经济增长和城市化的大背景下，房产需求依然巨大，而受到土地、资金、政策等限制，供给相对有限，供小于求将是市场的常态。因此，可以预期，这几年住房大跃进式发展，虽然会使局部地区的房价进行调整，地产业也将进入市场化后的第一次低潮，但在上述两大因素的作用下，房地产股中长线仍可看好。

　　择优劣汰精选优势企业

　　而在投资策略上，虽然地产行业仍可长期看好，但目前房地产板块加权平均市盈率为35倍左右，整体估值居于高位，也存在一定的系统风险。因此，选择好个股则成为投资的关键。房地产行业当前正处于竞争激烈、集中度提高的趋势中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，而宏观调控又使这种集中化趋势进一步加剧，行业的整合速度将不断加快。由于上市公司拥有较多的融资渠道，资金对它们的影响也会远远低于对其他非上市公司的影响，因此调控有利于优质开发企业加大兼并力度，万科收购南都就可以作为行业整合的一个标志性事件。投资者可以重点关注有大规模兼并重组行动的公司，如万科、中粮地产等。

　　而从操作上看，投资者在暂时回避系统性风险后，对土地储备丰富、有兼并重组能力的地产龙头可以中长线持有。对大的房地产企业来说，未来发展空间也从来没有像今天这样清晰，它们将在日趋严格的政策环境和规范的市场环境中，迅速取得那些中小企业退让出来的市场份额，并且当仁不让地成为行业未来市场的主导力量。沪深上市房地产公司凭借强大的资金优势和土地储备，具有很大的发展空间。一些全国扩张性房地产企业拥有较大的存量土地储备，土地溢价明显。如万科、金地集团等，分别拥有1000万平方米和600万平方米以上的土地储备，未来发展较为明朗，在房地产行业的良好发展前景下，长期投资价值明显。而正向全国性公司发展的企业如招商地产、北京城建、金融街等，土地储备在300万平方米至600万平方米之间，也有很大的发展潜力。

　　另外，在土地储备的难度不断加大的大趋势下，有些企业采取了租售并举的商业模式，持有一定数量的优质出租物业，可以使公司更长期的享有土地升值和物业升值的收益。如中华企业、浦东金桥以及深天健等均选择了租售并举的战略，对这类公司也可关注。