地产板块 价值基础开始动摇？

　　证券代码证券简称05年每股收益

　　（元）06年每股收益

　　预计（元）05年

　　市盈率06年动态

　　市盈率总市值

　　（元）

　　000002Ｇ万科Ａ0．3630．470422．225516．071430012434558

　　600048保利地产1．01711．065738．717326．874415752000000

　　600663Ｇ陆家嘴0．310．34626．8723．699415315008800

　　000402Ｇ金融街0．590．649423．862715．58369757359353

　　000024Ｇ招商局0．6810．851722．311517．84679406104614

　　600639Ｇ金桥0．2250．290837．501328．95467109733488

　　600895Ｇ张江0．140．21638．829625．83336783433020

　　600383Ｇ金地0．4810．599420．269316．24966486840000

　　000031Ｇ中粮地0．240．30656．909530．06546434972798

　　600007Ｇ国贸0．310．300223．674524．31715840000000

　　主要房地产上市公司业绩情况

　　本报记者龙跃 北京报道

　　9、10月份一般是地产行业一年中销售情况最好的时候。然而，就在“金九银十”这样的日子里，本周地产股却开始了调整。周一，G中企、G张江、G实发展等上海本地地产股放量下跌，昨日G万科Ａ、保利地产的跌幅均超过4％。地产股新一轮调整是否开始了？一些分析人士认为，短期内地产板块的调整可能难以避免，但长期趋势依然乐观。

　　心理因素诱发下跌

　　导致地产股调整的直接诱因有两个。一是受突发事件影响，上海地产股周一集体出现较大幅度调整。其中，G中企下跌4.80％，G实发展下跌6.66％。受此影响，G万科Ａ等龙头地产股昨日开始在高位构筑头部。

　　二是美国全国房地产经纪人协会9月25日发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7％，这是美国房地产市场11年来首次出现房价同比下跌。分析人士认为，虽然中美两国房地产市场不具备可比性，但美国房价的下跌会给投资者带来这样的预期：世界上没有只涨不跌的房价。另外，我国“国房景气指数”8月份出现今年以来的首次下跌，这些因素显然会使投资者对已经大幅上涨的地产股多了一分谨慎。

　　不过，分析人士认为，上述因素的影响更多的是体现在心理层面上，不会成为地产股短期走势的决定性因素。

　　短期风险逐步累积

　　不可否认的是，地产股短期风险正在逐步累积，主要体现为过高的估值水平。

　　由于商业模式相近，香港市场地产板块的估值状态对A股市场地产股有着重要的参考价值。目前香港地产板块龙头企业动态市盈率大约20倍。相比之下，A股市场地产股估值水平明显处于较高状态。据统计，剔除ST股和微利股后，A股市场地产板块2006年动态市盈率均值已经超过30倍。此外，G万科A等龙头股的估值水平虽然低于香港市场同类公司，但从其历史走势与估值对照来看，目前已经处于头部区域。

　　市场分歧日益显著

　　随着估值水平的不断提高，市场对地产股未来走势的分歧也开始加大，而该板块每次“化危机于无形”后的高歌猛进，使得这种分歧更加显著。这些分歧主要体现在两个方面。

　　首先，盈利能力能否持续。看多者指出，虽然经历了2005年的宏观调控，今年中期地产板块的业绩依然良好，这充分表明房地产上市公司具有较强的盈利能力。统计显示，在70家主要房地产上市公司中，2006年中期有40家公司业绩同比增长。

　　光大证券研究所赵强则指出，从较长周期来看，地产公司盈利能力难以乐观。主要原因是，经济增速放缓、低利率政策淡出等预期，使得地产行业外部环境正在发生变化；从土地获取、项目开发、产品销售等角度看，开发商获取超额利润的时代正在终结；企业竞争加剧会使整个行业的利润率下降。

　　其次，人民币升值能否继续刺激股价。人民币升值预期是支撑地产股持续走强的重要原因之一。最近一段时间，人民币兑美元汇率在“破8”后有升值加速的趋势。在理论上，人民币升值意味着以人民币计价资产的价值在提升，这有利于增加房地产投资和投机性需求。

　　然而，申银万国证券研究所近期在一份研究报告中指出，从贸易角度来看，人民币在过去一年里没有表现出明显升值的趋势。即使在升值期间，我国非贸易品部门的繁荣也不一定表现为非贸易品价格的上涨。

　　分析人士认为，在短期估值高企的背景下，上述分歧的存在无疑会成为地产股行情的压制因素。

　　长期投资价值未变

　　不过，分歧并不能掩盖地产行业的长期投资价值。中信证券指出，“总量短缺”是问题的症结所在，卖方市场地位将使得房地产公司具备长期投资价值。虽然2005年我国住宅面积保持了11.99％的增长，但户均成套住宅仅为0.85套。不考虑城市新增人口，住房总量仍存在比较严重的短缺。

　　市场人士据此认为，宏观调控、市场分歧等因素可能对房地产行业内部结构产生深刻影响，但不能改变其投资价值。由于行业向好趋势未变以及行业内部结构正在发生深刻变化，宏观调控将使行业集中度提高，G万科A等龙头地产股有望在整合中发展壮大；在“地根”紧缩的背景下，G金融街、G金桥等出租型地产股业绩波动性会更小；在全流通时代，资产注入方兴未艾，那些大股东掌握较多地产资产的公司值得关注。

　　资料来源：WIND资讯制表：龙跃