港鹏国际大厦拍卖引各方关注 新烂尾楼再揭都市旧伤

　　四川天府拍卖有限责任公司受有关部门委托，将于10月16日举槌拍卖位于成都市青羊区顺城街“港鹏国际大厦”在建楼盘，该楼盘建筑面积达7．5万多平方米，拍卖参考价1．99亿元。据悉，这是成都市近年来处置烂尾楼标的额较大的一宗。据业内人士透露，该楼盘也是成都市大规模处置烂尾楼后新出现的烂尾楼，因此，对该在建工程的拍卖将引来有关方面的高度关注。

　　昔日“成都银行中心”，今天烂尾楼

　　该大厦位于成都市青羊区顺城大道成都中央商务区最北端，毗邻冠城广场、新时代广场，动工兴建于上世纪90年代中后期，由于后续资金供应不上，终于在2004年10月停工。记者在该大厦现场发现，昔日打出的“成都银行中心”的美术字还在外墙面上清晰可见，但已没有了火热的施工场面。在大厦的东面大门处，已是杂草丛生，大厦的西面，从大门往里看，记者发现只有几位留守人员。

　　据悉，今日拍卖的是该大厦的部分在建工程。相关资料显示，拍卖的总建筑面积为75688．23平方米，土地使用权面积6249．13平方米。该大厦由Ａ、Ｂ、Ｃ三座群楼组成，拍卖的Ａ、Ｂ座为7至29层，建筑面积43454．9平方米；Ｃ座为7至15层，建筑面积为4664．95平方米；另有裙楼6层（含地下3层）建筑面积2756．4平方米。拍卖参考价1．99亿元。

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房地产市场风云变幻，而开发资金始终是房地产企业成败的关键。”一位业内人士回忆说，就在2004年3月11日在成都举行的“2003中国（成都）楼市总评榜之精彩300秒”陈述会上，来自该楼盘开发商———成都港鹏房地产开发公司的代表还豪情万万丈地称：“该楼盘将突破陈规的重围，建立ＣＢＤ核心新秩序和全球性商务巨舰，为成都的ＣＢＤ建设注入核心动力。”记者当时获悉，该楼盘的定位是引进银行为代表的金融业入驻，包括保险公司、证券公司等，因此叫作成都银行中心。但谁也未曾料到最终却以“烂尾楼”的面貌出现于拍卖场上。

　　记者同时获悉，该大厦的开发商成都港鹏房地产开发公司，其持股方之一是在Ｂ股市场上市的深圳纺织（集团）股份有限公司，该公司持有港鹏公司30％的股份。

　　新烂尾楼值得接手吗？

　　烂尾楼的“卖相”因各个体差异不同而不同，但在一般情况下，烂尾楼的优势和劣势主要表现在以下方面。

　　从优势上看，首先是所占口岸一般都比较好。在成都市已处置的60余个烂尾楼中，大多数都地处二环路内的黄金口岸，如以人民中路、人民南路两侧的烂尾楼为例，原来的假日大厦地处骡马市商圈，被上海东渡集团接手后，已成功地开发成高档商务写字楼；又如人民南路与陕西街交汇处的原华帝大厦，地处成都市的核心位置，被中铁二局集团接手后成功地打造成名人大厦……而此次走上拍卖场的港鹏国际大厦，更是具有地理位置上的独特优势，在所处的玉带桥成熟商圈内大众商业物业及中高档写字楼云集，商业聚集度高，商业聚集效应明显。

　　第二，建设周期相对较短。根据目前成都市房地产开发手续办理程序，新建一个楼盘，从土地拍卖市场拿地到正式开工兴建，一般要2年以上时间，而烂尾楼不存在土地手续办理问题；且大多数烂尾楼主体工程已完成，有的甚至进行了部分

装修，可节省一部分建设时间，早日投放市场。

　　第三，接手价格往往比较便宜。由于不少烂尾楼的拍卖所得都将用于归还银行和其他单位的债务，在巨大的资金压力下，转让方一般都会在拍卖参考价上作些让步。如今日拍卖的港鹏国际大厦分摊到每平方米的建筑面积成交价仅为2627元。此前拍卖的华帝大厦每平方米建筑面积2456元，乐山大厦1636元／平方米，同源大厦1802元／平方米……均比同一时期的在建工程土建成本低一些。

　　“但对接手烂尾楼的劣势或风险也应有充分的估计。”业内人士向记者分析说，一是与独立开发新建项目相比，烂尾楼获利水平普遍偏低，如果再出现前期市场调查及定位不准的失误，则获利水平会更低甚至亏损；二是与新建项目相比，烂尾楼上市时间越迟，其价格则可能越低。因为它对项目形象构成了损害；三是在权属上往往会有历史遗留问题需要解决；四是在设计上一般显得落后，配套功能不齐全，需要花钱进行改造。

　　让烂尾楼少些少些再少些

　　据了解，近几年来，成都市加大了对烂尾楼的处置力度，截至目前，共处置烂尾楼60余个，单个建筑面积从6000平方米到20万平方米不等，多数在3—4万平方米之间，大多数停工时间在10年以上。这些烂尾楼原来大多定位于酒店、写字楼，这部分烂尾楼的建筑总面积达100万平方米以上。

　　也有用于住宅的烂尾楼。位于一环路北四段108号的御峰苑就是该类型的烂尾楼，而且原来已向250多户市民预售了住宅，因此引起了不少麻烦。

　　值得关注的是还有“多次烂尾”现象出现，御峰苑就是一例。该楼盘“烂尾”后，通过开发商及政府方面采取措施，曾几次复工，但后来又因为多种原因再次停工，原本定于9月15日举槌拍卖御峰苑，但因故延期，何时再拍目前尚无相关公告。

　　烂尾楼出现的原因是多方面的，但最根本的原因还是后续资金跟不上。记者发现，在成都所处置的烂尾楼中，大多始建于上世纪90年代中期，当时央行配合国家

宏观调控而紧缩房地产银根，导致大批在建工程“等米下锅”。而今又一轮

　　房地产宏观调控风暴袭来，但愿成都房地产开发企业不要重蹈覆辙。

　　本报记者杨子江