北辰实业 “532”格局雏形初具

　　以物业经营租赁为稳定收益基础，以房地产开发和零售商业为收益增长点

　　本报记者 王泓 北京报道

　　北辰实业总经理贺江川在中证网进行IPO路演时对本报记者表示，公司长期以来坚持“以投资物业（物业经营租赁）为稳定收益基础，以发展物业（房地产开发）为收益增长点 ”的业务策略，此次A股发行后，将加大两者的业务规模，再加上商业零售板块，争取形成“五三二”格局，在不断变化的房地产中持续发展。

　　贺江川介绍，A股发股后，公司净资产将达到80亿元，若配以60％负债率，总资产将达到200亿元。按照规划，其中的100亿体现在投资物业的经营和零售商业的扩张上，另100亿则投到开发物业，其中包括零售商业。

　　发展物业：成倍扩张

　　贺江川说，由于城镇化和人均GDP高速发展，我国

房地产市场持续看好。此前由于长期经营“投资物业”的惯性影响，公司在发展物业上投入的增量不多。2000年后，逐渐加大了房地产开发力度，2005年已达到1年100多万平米的开发量，不考虑土地转让收益，房地产开发所占利润比例已达到总利润的49％。截至2006年6月，公司新开工面积和施工面积分别达到51万和130万平米，远远超过以往。公司目前开发业务的规模为20到25亿，而100亿就意味着现在规模的4至5倍。

　　通过公开交易取得京内土地储备是公司立足北京的基础，下一步将向京外二线城市扩张房地产业务。如果把成本风险、管理控制风险等都考虑在内，在收益上仍然高出项目的整体成本核算，那就值得去做。公司的规模扩张基于对北京市房地产市场和公司未来战略目标的理性分析而决定，会在风险可控基础上追求更多的发展机会。

　　投资物业：“奥运资产”优于“亚运资产”

　　贺江川介绍，发展物业（房地产开发）与投资物业（物业经营租赁）并举，既有公司伴随亚运会诞生的历史原因，又是根据业内发展形势进行主动分析决策的结果。从收益率看，发展物业高于投资物业，但前者风险也大，不确定因素较多。后者收益稳定，能产生较大的现金流，为前者补充资金后援，又避免单一开发业务可能带来的收益大起大落。同时，随着中国经济的高速增长，

人民币汇率的稳步提升，物业升值尽管在眼前利润中的体现并不充分，但在未来会有持续体现，投资物业的收益率会稳步提高，其所在地块还能根据实际情况重新开发改造。

　　亚运会时期的集中建设留给北辰实业47万平方米的多样化“投资物业”。这些物业包括2家酒店、13栋公寓，1座会议中心，2栋

写字楼。其中的国际会议中心是北京市除人民大会堂以外唯一的专业会议中心，它的影响力和知名度已经在世界范围打响，每年仅全球的国际性会议就占北京该类会议75％的市场份额，与此相对应的酒店、公寓和商业等业务也因此被带动起来，这给北辰实业带来长期稳定的现金流，成为北辰实业稳定收益的保障。

　　奥运会后投资50亿的国家会议中心将成为新增的投资物业。如果把其中10亿商业性投资分离出来，还有40亿投资要成为新增的投资物业，加上现有的13亿投资物业存量和北辰大厦商业部分共有60多亿。若未来会计准则与国际接轨，应该在80亿元以上。也就是说，“亚运”加“奥运”，到2008年以后，公司所拥有的投资物业资产将达到80亿元以上。

　　经测算，在奥运项目的50亿新增资产中，其回报率将高于“亚运”资产。因为奥运项目从一开始就是商业运作，而亚运项目是由政府设计和建设，会后交给公司管理经营。奥运项目是公司充分考虑赛后经营管理、符合市场需求考虑和设计后主动竞标得来，其初期筹划就十分科学。

　　零售商业：从单店到连锁

　　贺江川表示，随着亚奥商圈的形成以及由此带来的该地区的经济繁荣，亚北地区的商业氛围会更加浓厚。公司今后的发展规划必然加大商业配套建设，如正在建设的北辰大厦有3万平米的精品商业，国家会议中心有近10万平米的城市购物中心，绿色家园有5万平米的社区购物店，加上原来的北辰购物中心，总共就有20万平米的营业面积。

　　公司考虑把单店经营的成功经验加以扩展，用5年时间完成连锁规模扩展的战略布局。由于对经营商业已有相当的经验并形成了突出优势，具备了稳步扩张的基础条件，预期商业部分将成为公司未来的一个经济增长点。从经营角度看，零售商业的利润率高于其他投资物业。