对三股东要求提高武广租金的疑问

　　长江证券邵稳重

　　近日，合计持有鄂武商(000501)5.47%股份的深圳市银信宝投资发展有限公司、鼎能置业开发有限公司、杭州卓和贸易有限公司向鄂武商股东会提交了要求提高武汉广场租金的正式提案，并引起了一些争议和市场的广泛关注。也引起了我们的思考。

　　1、武汉广场有一定的提租空间，但达不到每天每平米8元的租金水平。

　　一般而言，商业物业的定价主要考虑：1）当地对商业物业的供求，特别是当地经济发展对商业物业的需求；2）地产商的投资回报要求。一般地产商或业主都会要求在8-10年的投资回报期内收回投资。

　　根据我们对武汉当地商业物业的实地调研，我们发现，当地商业物业的平均租金水平在每月每平30-50元（每天每平米1-1.7元）之间。具体来看，大型超市（大卖场）的平均租金在每月30-35元之间；而百货商场由于对商圈的要求较高，租金水平会高于大卖场，一般在每月每平40-50元之间(每天每平米1.3-1.7元)。

　　目前武汉的商圈分布不是特别均衡，第一商圈应该是武汉广场所在地汉口解放大道商圈，第二商圈应属于武昌中南商圈，而从销售额和经营业绩来看，在武汉当地处于第一和第二位置的百货店分别是武汉广场和群光广场（台资百货处于武昌街道口商圈），因此，我们认为武汉广场的租金应该高于武汉百货业目前每月每平米40-50元的水平，在每月100-120元之间比较合理，即每天每平方3-4元左右的水平。而应该达不到是武商三位股东在提案里所说的“7.5~41元/天/㎡”的租金水平。

　　2、提租的实质是上市公司与武汉广场另一股东香港德信公司经营利益的重新划分。

　　根据公司披露，武汉广场的物业属于上市公司鄂武商，但武汉广场经营公司是鄂武商（51%）和香港德信公司（49%）组建的合资公司。上市公司鄂武商不仅从武汉广场分享51%的投资收益，还收取相应的租金。

　　因此，鄂武商提租会直接减少武汉广场经营公司的经营利润，但由于鄂武商又持有武汉广场的权益，所以提租就是鄂武商与外方股东在武汉广场经营利益重新划分的过程。对于武汉广场来说，合资不仅引入了更加市场化的经营机制，还使得公司享受外商投资企业所得税的优惠，考虑到双方合作的历史，提租应该是一个双方协商和谈判的过程。

　　我们假设租金能够提高到我们预计的每天每平方3-4元左右的水平，则收取的租金会达到8904万元－10684万元，增加上市公司利润约1200－2000万元，对公司每股收益提高3－4分钱。但我们认为，提租可能是上市公司与外资合作方协商和谈判的结果，而不是一种单方面的行为。

　　3、我们的反思：区域零售企业都应该被并购重组吗？

　　三家小股东要求提租的正面意义在于流通股东越来越关注公司的经营业绩，并通过一定渠道传递到公司的经营层。但要求提租的幅度可能太大了，而要求上市公司在外方达不到提租条件的情况下收回武汉广场独家自营可能也不现实。毕竟合资是一份有约束力的契约。

　　最近关于鄂武商临时股东大会和有小股东提租的提案，可能都根源于对上市公司的控制权争夺。我们认为，双方应该重新审视并购区域零售企业对企业本身的长期影响，我们认为：

　　第一，我国百货企业不太适合并购重组。由于中国地域辽阔，各地经济发展的不平衡，使得不同区域的消费习性和消费倾向差异很大。各个地方的百货

零售业都有很强的地方特色和地域文化差异，从这点来看，我国的百货零售企业不太适合外来资本实施并购重组。

　　第二，政策对内或对外开放零售业并不意味着地方零售企业控制权就应该拱手相让。应该说，我国政策对并购零售企业并没有多大的限制，特别2004年底以后，我国政府完全放开了外资对国内零售业的经营和并购。但是，即便如此，也不意味着零售企业就一定要被外资或民营企业收购。只要零售百货企业拥有优秀的管理团队，并有着完善的激励制度和公司治理结构，就能够不断应变当地市场的变化，也能够在竞争中取胜。

　　因此，我们认为，随着现代零售业态的飞速变化和竞争的日益加剧，一些老牌的百货零售企业的确需要不断变化、与时俱进，但不一定必须通过并购重组才能够提升这些百货企业的长期

竞争力和经营管理的效力。