京城楼市：期待市场调整新格局

　　

IC图片本报记者 孟坚 北京报道

　　“京城房价真有点高得离谱，现在不仅是普通工薪阶层买不起房，就是所谓的‘中产阶级’恐怕即使‘踮起脚’买房也很费劲，”刚看过几个北京楼盘的张先生告诉记者。事实上，北京城区（四环以内）新增商品住宅项目的价格一直在高位徘徊。并且，这种市况在短期内暂无改观的迹象。

　　看不懂的

房价

　　“笼统地说京城平均房价的涨跌意义真的不大，因为边远郊区的低房价对居住和工作在城区的购房人来说，是极不现实的，而‘可居住’的城区商品住宅项目近两年来一直保持上涨的态势，”北京一位地产业界人士这样认为。

　　现实情况也确实如此，北京市房地产交易管理网数据显示，在8月份已经获得预售许可证的40个楼盘（包括商业用房和写字楼）中，在城区售价超过9000元／平方米的住宅项目有12个；单价在8000元至9000元的项目只有两个，单价在6000元至8000元的项目一个也没有。新开盘普通住宅为23个，基本上都在四环、五环以外。新盘实际成交均价为6696元/平方米，比7月份上涨了7.2%。

　　让购房者感到郁闷的是，几乎所有已开盘的项目也都是“高开高走”，卖的火一些的项目一涨动辄一、两千元/建筑平方米，以前看着让人觉得不怎么样的楼盘也是几百元/平方米的加价。由于城区土地资源的稀缺性，不仅新盘项目的开发商对自己楼盘的价格表现出很自信，就连二手房业主开出的价格也很少有谈判空间。在北京某媒体工作的牛先生，在南城广安门附近看中一套普通住宅的二手房，房主开出的价格高达8500元/平方米。“这也太离谱了。南城的房子也这么贵，而且还是旧公房！”牛先生有些愤愤然。可房主也振振有词：“我有开价的权利，同样，你也有不买的权利。这附近就挨着‘北京小学’，你买了这房，孩子将来上学就可免赞助费了。你如果这么一算账，这房子还贵吗？再说，你不买，有的是人要呢。”最后牛先生咬咬牙还是买下了那套房。事后想想，当时自己的决定还是挺英明的。因为，如果不是果断出手，这会儿要买说不定房价还得要高出不少。

　　不仅许多买房人对市场未来走势心中没底，就连有的开发商也觉得现在的市道有些让人看不懂。一位在北京怀柔做住宅项目的开发商告诉记者，他的项目侥幸在“九部委十五条”出台前拿到了“开工许可证”。前些日子，公司开会准备把项目均价定在4200元/平方米左右，公司不少人当时觉得这个价格有些偏高，因为周围的项目以及二手房的价格都低于这个价，担心卖不出去。然而，让他们始料不及的是，在没正式开盘前就走露了风声，当地一些“有头有脸”的人，托人想预订买房，这不由让这个开发商多少有些喜出望外，“真没想到在离市区这么远的地方还能卖出这个价。”

　　“先导指标”不甚乐观

　　“对房地产供求关系十分重要的‘先导指标’———商品房开发的土地可供应量，目前并不像人们想象的那么乐观，”一位京城房地产业资深人士认为。北京思源置地董事长李国平则列举了两个重要数据：“8·31”前北京仓促过关的土地可建面积大概是4600多万平方米，目前看来，至少有2000多万平方米的土地是拆不动的。”李国平坦承，在他自己的公司手里，这类受阻的抢关项目就有4、5个，推进不下去的主要原因是拆迁。这一说法尽管数据不很准确，但似乎可以从另一个角度得到某种印证。近期，北京市国土资源局率先在全国公布了辖区内闲置土地报告。该报告显示，2004年1月至2006年6月，北京市住宅项目供应土地712宗，土地总面积4206公顷(不含代征地)，其中未动工土地736公顷，占18%；已完成土地开发646公顷，占15%；正在开发建设土地2186公顷，占52%；已竣工土地638公顷，占15%。也就是说，2004年1月到2006年6月，北京市已出让的住宅用地中还有736公顷土地尚未动工建设。

　　客观地说，开发商有意囤地以牟取暴利的“玩儿法”，目前可操作空间越来越小。一是因为地产开发融资成本比较高，前期的土地出让金及相关费用“砸”进地里去，如果迟迟不做开发，累加的资金成本很可能要严重影响到后期的销售利润；二是现在的“游戏规则”也基本上封闭了拖延开发的操作空间。因为，按照新规则，开发商如果有意囤地到了一定时限，不仅要交纳“滞纳金”，而且还有土地被收回的可能。即使是放慢开发节奏（如延期交房），其实也不合算。因为，延期交房要对业主进行赔付，每天按房价款的万分之五赔付，对开发商来说也是一笔不小的开销。并且，延期交房也会影响开发商的商誉。

　　据早些时候北京市国土资源局发布的2006年土地供应计划显示，北京市2006年全年土地供应计划6500公顷，与2005年相同。其中商品房用地供应量为1600公顷，比上年减少100公顷；经济适用房用地为300公顷，比2005年增加100公顷。按此计划，北京城八区分到的土地占总量的40%，并向朝阳、海淀、丰台区倾斜，东城、西城、崇文、宣武4个中心区新增建设用地为零；远郊10个区县占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。由此可以看出：首先，北京内城区（东城、西城、崇文、宣武）因可开发用地殆尽，而无法形成新增供应量，致使市场供应极其短缺房价高企；其次，开发用地向经济适用房倾斜。虽然100公顷商品房用地的减少和100公顷经济适用房用地的增加看似是一种“零和转换”，并且在整个供地计划中所占比例不大，但由于北京目前的经济适用房是定向供应（主要是面对重大工程拆迁户），因此对普通购房者来说，实际的供地是在做“减法”；第三，北京一些在建的房地产项目遭到拆迁户的“狙击”。据了解，北京的一些商品房开发的二期、三期项目进展迟缓与拆迁户达不成协议有直接关系。从拆迁户的角度看，由于不少人未来收入预期不乐观，因此在拆迁补偿上的期望与开发商所能承受的价格相差甚远，因而只好等待法院裁决。这也是使一些已在建项目的后期开发形成不了新增供应量的重要原因之一。

　　“北京细则”酝酿楼市新格局

　　上周，由北京市规划委下发的1101号文明确了90平方米中小套型住宅面积的实施细则。该文件规定：2006年6月1日后新审批、新开工的住宅项目要严格按照国务院37号文和建设部165号文件执行，即90平方米中小住宅套型面积要占开发项目的70%以上。这意味着，北京房地产市场结构将面临重大调整。

　　据了解，此细则目前涉及北京市场的600多个项目的调整。这对众多开发商来说，的确是个严峻的考验。一个北京开发商告诉记者，他原来准备在京城北郊做一个大型住宅项目，但考虑到未来市场不确定因素太多，因此改道到外地去开发新项目去了。另一位开发商分析，去年北京购买大

户型和

小户型的人群各占50%。如果大户型的市场供应量缩减至30%，而其面对的依然是50%的市场需求，这或许会导致大户型项目继续受到追捧。

　　据北京某房地产代理商的调查统计，在“北京细则”出台前，除少部分项目正在调整规划外，其余大多数项目也在作着两手准备，这部分项目约占五成以上。所谓“两手准备”就是，一方面按原来的方案继续推进；另一方面，紧急筹备符合面积（90平方米）及比例（70%）要求的方案。“虽然这样做，我们会多付出一些设计费，但总比政策规定下来后临时再改要好得多，”北京某开发项目负责人这样认为。但也有开发商在“北京细则”出台前仍处于观望态度。据估计，这部分观望项目大约占到近三成左右。这些开发商观望的理由也很简单，细则未出一切都是未知数，万一细则出来后又说不用改了，那不是既费钱又浪费精力吗？

　　从目前情况看，“北京细则”已然明确，并且是针对单个项目的，这也就是说，90平方米住宅中小套型面积占比70%的规则是“一刀切”，不存在一些开发商原来想象的“市场总量控制，个别项目具体落实”的可能。这就完全打消了那些原本存在侥幸心理的开发商的念头。不过，如果考虑到调整设计方案以及重新制定市场规划需要一段时间这一因素的话，形成市场供应量会有一定的滞后可能。那么，或许会有一个阶段市场新房供应量出现短缺。但从另一方面看，此前的一些不确定因素（中小套型70%的占比是单个项目还是市场总量的概念）消失，市场预期会趋于明朗，这有利于购房者作出判断。

　　“根据我们的预测，如果‘北京细则’能够得到认真执行，在明后年会形成15万套左右的中小套型面积住房市场供应量，这不仅能够大大缓解中低收入人群以及刚毕业不久年轻人的购房压力，而且随着限价房政策的逐步到位，北京平均房价快速上涨的局面有望在明年得到有效控制。但与此同时，大户型的高档住宅很有可能因为市场稀缺而继续保持可观的涨幅，”一位北京房地产业内资深人士这样认为。