开发商为何转战二线城市？

　　张梦

　　近期，国内开发商在二线城市纷纷拿地、扩张的消息不断传来。由于二线城市土地市场较为宽松，开发商转战二线城市躲避宏观调控亦是意料中的举动，然而其背后更深层次的原因还在于二线城市房地产市场发展空间极其广阔。

　　资本转战二线城市

　　近日，富力地产在西安召开新闻发布会，酝酿已久的西安富力城正式亮相。8月上旬，雅居乐与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目，项目规划面积2.3万亩。类似富力地产、雅居乐地产这样的上市公司纷纷大规模拿地、转战二线城市的现象十分普遍。万科在推销天津东丽湖和水晶城项目的同时，又以6亿元购得厦门一块住宅用地，中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地，而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块，近日在山东东营又下一城，这使阳光100在全国的据点达到了13个城市。其实早在去年调控之前，就有精明的开发商看好二线城市商机，他们先行一步，如今赚得盆满钵溢。

　　就在本土开发商热衷二线城市的同时，海外基金也已经嗅到了二线城市地产业的商业味道。据戴德梁行透露，目前已经接获很多国际客户的查询，都是有关投资内地二线城市的机会，其中有投资基金要求对全国20-30个二线城市进行比较，然后推荐最具投资价值的城市。

　　事实上，去年乃至前年，海外基金只关注在北京、上海等一线城市的地产企业和项目。经过了宏观调控的洗礼，从今年开始，大部分优秀的海外基金已经认同二线城市，并关注在二线城市开发的企业和项目。如美国最大的

商业地产商西蒙集团的第一笔投资设在了杭州，将与

摩根士丹利及深国投共同投建购物中心；全球最大的工业地产投资信托公司普洛斯也已在天津、苏州等二线城市投建其物流园区；而澳大利亚的麦格理银行更是收购了大连万达集团旗下的9家大型零售商城。海外基金这种纵深化的投资表现，再次证明了二线城市在当前政策环境下的发展空间。

　　二线城市成为“天堂”

　　重庆，这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里吸引了京城包括北京城建地产、阳光100、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际等诸多知名地产品牌企业先后进驻。由此可见，类似重庆、天津、西安、武汉等这样的二线城市，其房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商多少信心。比起北京房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二线城市无疑是一些实力开发商的新的“天堂”。

　　今年以来针对房地产业的宏观调控之势一浪高过一浪。而在二线城市，尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售工作却有条不紊。与内资地产商在二线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，计划在2014年前在成都开发5到7个项目。凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7％-8％左右。

　　二线楼市“躲过”调控

　　本来以为紧锣密鼓的调控政策会给楼市降温，但事实似乎恰恰相反。据统计，2006年以来，大连房价涨幅为全国第一，且涨幅超过15％。同样的现象也在其他二线城市上演。今年第二季度，35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度上涨，而涨幅超过10%的有6个城市———杭州、青岛、呼和浩特、上海、成都和南昌。

　　不久前，世界银行发布的上半年《中国经济季报》称，2006年上半年投入房地产开发的新增贷款增多，对于大的国有

商业银行来说，与房地产相关的贷款占贷款总额的20%-30%。在二线城市，这一状况更为突出。以常州为例，1-6月，该市房地产开发资金中的银行贷款总量已经超过去年全年的15%。有关专家认为，房地产的企业贷款和个人贷款对于银行来说，虽然风险高，但收益也高，所以银行落实房地产调控并不是特别积极。因此，宏观调控的重拳似乎并没有落到二线城市的头上。除此之外，二线城市的政府更愿意为房地产市场营造一个“宽松”的环境。自宏观调控以来，一线城市可以说是备受打击。与此相反，以自住消费为主的二线城市不仅没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。

　　据著名土地拍卖师陈少湘介绍，近期他在全国各地参加不同的土地拍卖会，而以二线、三线城市为主，如汕头、太原、武汉等。这些二线城市还是以公开拍卖的形式进行土地出让，也暂未贯彻国家所规定的“限房价、限地价”等政策。由于政策重拳尚未到达二线城市的土地市场，因此相比一线城市，这些城市的土地更好拿。分析人士认为，众多开发商在眼下这个当口选择到二线城市“开疆拓土”，绝非仅仅是逃离调控重点区，更重要的是他们看到了二线城市的偌大商机。宏观调控信贷紧缩带来的资金压力，为一些有实力的大型房企与二线城市房企合作获得土地提供了空间与机会。这也正是宏观调控以来，企业并购以及大型房企不断向二线城市扩张的原因所在。