地产洗牌 三大王牌主力正面进攻

　　“招万金”优势十分明显，不仅拥有丰富的土地资源，而且已打开资金通道

　　证券时报记者钟彩

　　从一年前的新、老“国八条”到今年的“国六条”、“国十五条”，再到如今的“双限”（限套型、限房价）、加息等等政策的出台，国家对房地产的宏观调控可谓是战鼓声 声急。而根据来自诸多市场人士和研究机构的观点，除了大批中小房地产企业担心被淘汰出局外，那些耳熟能详的大型房地主企业或许正暗暗期待着这次全行业的洗牌。

　　资金说话

　　对于愈收愈紧的“紧箍咒”，许多业内人士表示，这些措施旨在抑制房地产价格的过快增长，但持续增长的需求还是会支撑房地产投资的增长，不过是房地产行业发展逐渐减速罢了。长期来看，房地产行业将以1-2倍GDP增长的速度发展。

　　“更重要的是，游戏规则变了，以后是资金说了算，资金将成为房地产企业发展的首要因素。”一位在房地产行业工作多年的人士如此慨叹道。

　　据了解，新政中有一条是：“项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。”一位小型楼盘开发商表示，中小型项目不少开发资金来源于银行贷款，而这当中有超过一半的发展商肯定无法达到上述贷款条件。

　　同时，央行今年4月27日、8月18日两次加息对房地产商的影响是显而易见的。因为开发商的开发贷款一般都在1年以上，根据业内人士测算，加息后房地产开发贷款利率平均提高0.36个百分点，高于今年4月27日0.27个百分点的幅度，也就是说开发商开发贷款的利息将比4月末以前增加63％。

　　这种情况下，房地产开发企业的间接融资渠道将受到很大抑制，不仅融资难度加大，而且融资成本也会提高较多。分析人士表示，资金实力成为开发商优胜劣汰的主要利器，开发商和开发商之间的竞争将越来越集中于资金实力的较量。优质上市公司将具有较强的竞争优势，那些已经或即将通过增发、发行可转债等方式融资的上市公司的资金优势将是他们在行业“洗牌”中最终胜出的重要保障。

　　例如万科的多元化融资之路，1991年万科上市以来，通过股权扩张（包括定向增发、配股、发行可转债），共计从资本市场募集40多亿元。1997年、1999年两次配股分别募集资金2.96亿、6.25亿元（实际募集额）；2002年和2004年共发行可转债近35亿元，共计从资本市场募集资金40多亿元。2006年7月，万科再次发布公告称，公司拟向不超过10家定向对象增发不超过7亿股A股，募集资金不超过42亿元。

　　除此之外，万科还频频试水信托产品，公司与新加坡政府产业投资有限公司的附属公司新加坡RZP公司共同投资万科星地产投资公司。而众多中小房地产企业难以跨越的信贷之门，就万科而言也是轻而易举。某四大行之一的深圳分行行长曾指出，“银行对万科的授信额度非常高，万科只用了一小部分。”

　　土地为王

　　不少业内人士认为，房地产行业投资和价格过度增长的一个重要原因是因为土地政策的改变。土地招拍挂以来，政府收紧“地根”，特别是拿到合适的地块越来越困难，如何获得土地成为众多开发商的心病。目前，各地正在试行“双限政策”，尽管开发商对于未来不甚明了，拿地却仍旧毫不含糊。

　　有关人士认为，在“国十五条”范围内，土地拍卖的“双限”政策是最后的利空政策。但有关研究表明，土地紧缩政策将长期持续存在，土地将越来越“金贵”。分析人士表示，行业龙头企业的综合优势使得在土地竞购中拥有特殊优势。此外，相关政策鼓励知名的开发商通过并购和重组逐步扩大市场份额。放眼目前，不少开发商除了招拍挂外，既有从中小开发商手里直接转让土地的，也有通过收购项目公司的股权来拿地。

　　2005年，万科新增土地储备651.2万平米，其中48.3%以合作形式获得。就在眼下正在进行的新一轮调控中，万科土地储备速度不减。公开资料显示，今年前6个月公司新增项目36个，面积合计567万平方米，截至今年上半年末，按权益计算的公司规划项目面积总计1565万平方米，以2年左右的开发期计算，目前项目储备可以保证公司未来3年以上的开发需要。而随着南都收购案的完成，万科不仅获得巨大的土地储备，更使其进入了觊觎整整10年的江浙市场。最新消息是，9月7日，深圳万科和中粮地产以17.5亿元的价格联合竞得广州市白云区43.4万平方米建筑面积的土地使用权。相关人士表示，公司2006年初提出的拟增加1000万平米土地储备正得到管理团队的积极推进。

　　与此同时，其他房地产上市公司增加土地储备的计划也在有条不紊的进行之中。2005年10月，G亿城以人民币4亿元通过公开拍卖的方式竞得位于苏州工业园区的苏园土拍06号、07号、08号三宗居住用地，三宗地块占地面积合计为17.28万平方米，预计总规划建筑面积约34.6万平方米。G金融街2006年5月召开的董事会会议同意了公司收购金融街建设开发有限责任公司金融街A5地块国有土地使用权。G招商局2006年8月4日参加了天津市规划与国土资源局委托天津市土地房产交易中心举行的土地使用权公开挂牌交易，以人民币100200万元购得天津市南开区卫津南路西侧一块土地的使用权。该地块规划总用地面积为14.52万平方米，规划性质为居住及商业用地，土地使用权出让年限为居住70年、商业40年。G栖霞2006年8月召开的临时股东大会通过了授权经营层增加土地储备的议案，公司计划根据市场情况积极参加南京旧城改造、城中村改造、中低价位商品房及教师用房建设，择机增加土地储备，储备土地出让金总金额在30亿元人民币以内。

　　欲与争锋

　　尽管面对“招万金”（G招商局、G万科、G金融街）和“四小龙”（G栖霞、G华发、G阳光和G亿城）等强者，政府声声催紧的土地紧缩政策，以及为数不少的中小房企丢下无数烂尾楼的无奈叹息，许多后来者却仍义无反顾地试图挤进房地产的大门。

　　今年7月25日，G中宝发布公告称，公司原第一大股东浙江恒兴力控股集团将所持公司股份转让给第二大股东浙江新湖集团，同时公司计划向新湖集团定向增发13亿股A股，以不超过40亿元的代价收购新湖集团在全国范围内主要的16家房地产子公司的股权。相关人士透露，G中宝的土地储备接近了万科去年底的水平（1209万平方米）。

　　而在此之前还有G广宇。2004年，G广宇收购重庆

鲁能65.5%的股权，而重庆鲁能拥有重庆106.83万平方米土地50年的使用权。熟悉该公司的人士表示，2005年末存货和土地使用权可支持其房地产开发业务至2009年，2006年公司主营收入的90%将来自鲁能重庆。

　　大战刚刚开始

　　尽管近几个月房地产销售环节稍显得冷清，但是显而易见，行业领头羊们的募资、“圈地”仍马不停蹄。

　　某基金研究员表示，在连续出台加息和行政手段之后，政策必然要进入一个观望期，但是当2至3个月的观望期结束后，市场也许会真正结束调整，所以，调整的结束最早也要在四季度出现。

　　该人士还表示，从总量上看，中国

房地产业支柱产业的特征仍将持续存在并且继续呈现上升势头。房地产价格上涨尽管有周期的，但在工业化和城市化过程中，绝对价格水平始终趋于上升。“房地产行业的王者大战或许刚刚开始。”他说。