中资地产股花样年华不再？

　　西南证券周兴政

　　最近几个交易日内，中资地产股富力地产（2777.HK）连续大幅下跌。该股跌势主要原因是其不佳的中期业绩所致。此前公司披露的上半年纯利同比大幅下跌60%至2.59亿元人民币，每股盈利0.3393元。盈利表现明显低于市场预期。因此，尽管该公司给出每股高达0.4元的中期股息，亦未能给其股价带来支撑作用。

　　调控政策影响不容忽视

　　除业绩方面的因素之外，近期内地采取的加息行动应是包括富力地产在内的不少中资地产股出现跌势的主要原因之一。尽管内地推出的一系列调控措施对房地产价格并没有带来太多的抑制作用，而且诸多外资机构的观点也几乎一致地乐观认为，“相关调控政策导致中资房地产股份出现较大幅度的调整，将构成逢低买入的绝佳时机”，但这或许也正是一种危险的信号。原因是地产市场的过热可能会招致进一步的调控措施，这种状况可能会导致地产市场在未来某个时候出现突然性的大幅调整。

　　从一定程度而言，内地的调控政策不会改变

房地产作为支柱产业的地位，也不会导致地产价格的大幅下降，相反

人民币升值反而会对一些资源型地产企业带来正面影响。不过，对于在港上市的一些中资地产股而言，相关调控政策显然已经成为近期主流资金获利回吐的好时机。

　　市场估值水平明显偏高

　　从近年来的情况看，中资地产股的盈利能力好于香港地产蓝筹股，相信这是令中资地产企业备受香港投资者追捧的主要原因。这种状况也同时导致了中资地产股的估值状况持续处于偏高的水平，而偏高的估值水平又成为中资地产股股价对宏观调控政策表现敏感的重要原因。

　　中资地产股在香港股市中的辉煌表现不胜枚举，比如富力地产，在上市不足一年之内，股价累积涨幅最高曾达到逾3.6倍之多。不过，市场上的强势表现也令富力地产的估值水平大幅上升。尽管近日该股股价出现了持续回落，但其目前市净率依然高达6倍，位居香港近100只地产股市净率排行榜首位。

　　中资地产股份估值偏高的状况并非局限于富力地产等少数曾经遭遇市场资金疯狂炒作的股份。统计显示，以目前股价和最近一个会计年度的财务数据作为计算基准，市值在10亿港元之上的47只香港主要地产股份的加权平均市盈率和加权平均市净率分别为9.5倍和1.3倍，其中18只内地房地产股份的对应市盈率和市净率数据分别为14.0倍和1.6倍，中资地产股估值偏高的状况非常明显。

　　机构盈利预测并不悲观

　　当然，对中资地产股也无需过分悲观，因为仍有一些中资地产股的盈利能力值得看好。而中资地产股的整体盈利水平，也会优于香港地产股。从最近一个会计年度的盈利数字来看，上述计入统计的18只重磅中资地产股份实现全面盈利。而且，仅有两家公司盈利同比此前一个会计年度出现了下降，而盈利同比增幅在一倍以上的股份却有9只之多。

　　从多家外资投行机构和香港本地

证券商的平均预测结果来看，中资地产股未来几年的盈利增长数字仍将持续强劲。华润置地（1109.HK）、上海复地（2337.HK）、富力地产、首创置业（2868.HK）等公司未来一年的盈利同比增幅高达50％甚至100％以上。形成鲜明对比的是，这些机构预测长江实业（0001.HK）、恒基地产（0012.HK）、信和置业（0083.HK）等地产蓝筹股未来一个会计年度的盈利数字将全面下跌。

　　当然，预期难以实现甚至结果相差甚远的情况在香港股市中也屡见不鲜，由此带来的风险同样值得投资者警惕。比如，在富力地产大幅下跌的中期业绩披露之后，摩根大通将对该公司未来两年的每股收益预期分别下调10%和9%。以此计算，富力地产的盈利增幅将出现折扣。