张宇：1+3基本代表了房地产行业未来发展的特点

    2006年8月29日15:00-15:45，国泰君安证券研究所房地产行业分析师张宇做客新浪嘉宾聊天室，跟广大网友聊房地产板块投资等话题。以下为聊天实录摘要：

　　主持人：您曾提到，房地产今后的模式是开发和经营相结合的模式。应该更多去关注房地产公司拥有多少土地储备和多少能经营业绩的资产。

　　按照这一个思路，在房地产上市公司中，您有一个“1＋3”的观点，请详细谈谈这个三加一，以及您作出这一判断的依据？这其中最关键的依据是什么？

　　张宇：“1+3”就是万科(资讯 行情 论坛)+中粮地产、华侨城(资讯 行情 论坛)、招商局(资讯 行情 论坛)，是我们国泰君安今年一直重点推荐的股票。之所以这样推荐，是因为我们认为这几个公司基本上代表了行业未来发展的特点，“1”万科是资本市场直接融资与银行间接融资相结合，使公司资产规模实现高速扩张的典型，这种企业的路径被越来越多的企业所认同，但是资本市场今后只会选少数几家公司给予发展的支持，而后面“3”家公司则是因为公司或者控股股东拥有大规模的开发资源和经营性物业资源，如历史形成的低帐面成本的商场、写字楼、酒店等，在股改之后，通过与资本市场的结合，将这些资源注入到上市公司中，能实现控股股东和公众股东的利益最大化，上市公司也能获得发展，在特别是人民币升值的大背景下，这种企业更容易受到市场的认同。

　　“1+3”是未来房地产企业两种不同的发展路径，但不是说只有这4家公司可以投资，前者开发类的公司中有金地集团(资讯 行情 论坛)等，而后面这种形式的企业还有保利地产、张江高科(资讯 行情 论坛)、上实发展(资讯 行情 论坛)等。