国泰君安研究所房地产分析师张宇做客聊天实录

　　

图为国泰君安证券研究所房地产行业分析师张宇。(图片来源：新浪财经) 点击此处查看全部财经新闻图片

    2006年8月29日15:00-15:45，国泰君安证券研究所房地产行业分析师张宇做客新浪嘉宾聊天室，跟广大网友聊房地产板块投资等话题。以下为聊天实录：

　　主持人：在人民币升值及QFII即将大举入市的大背景下，激发了投资者对房地产板块的追捧热情，G万科(资讯 行情 论坛)连续走高，保利地产强势上涨，G招商、G中粮地、G华侨城(资讯 行情 论坛)、G金地等都出现不同幅度的上攻行情，投资者心态逐渐扭转，在房地产股的带动下，又一轮上涨行情呼之欲出。

　　今天，新浪财经有幸邀请到国泰君安

证券研究所房地产行业分析师张宇做客新浪，跟广大网友聊房地产板块投资等话题。

　　除了通过电脑参与，您还可以通过手机访问新浪网在移动中关注聊天全程。手机新浪网的网址是：sina.cn。

　　主持人：您谈到的目前整个房地产市场中，实际上是存在三层博弈关系，一个是中央与地方政府在经济增加方式及未来利益方式上的博弈。第二个是央行与外资在

汇率变化上的利益博弈，第三个是传播盈利模式的不断健全，房地产商与市场争夺最后的超额利润的博弈。

　　您认为，在当前作为投资者，要充分理解房地产，应该从哪些方面入手，重点在哪？投资房地产股，首先应把握哪些前提？

　　张宇：不被复杂的商品房市场价格波动信息所干扰，要了解房地产行业被政府不断调控的真实原因，要了解宏观调控的政策目标和政策趋势，对行业发展所面临的政策压力和市场压力保持一份冷静。而在投资方面，更多地要关注房地产公司未来的市场地位和业绩成长空间。

　　主持人：对于央行近日出台的加息政策，您个人的理解，它是不是主要针对房地产？

　　张宇：加息是着眼于整个中国经济结构中各个行业的协调发展，不光是针对房地产行业的，但是房地产应该是重点行业之一。

　　主持人：按理说，加息对房地产有抑制作用，但最近几天房地产板块呈现整体上升趋势，是不是可以认为这次加息的影响已经过去，或者说市场认识存在误区？还是说，真正的影响还没有开始显现？

　　张宇：加息只是影响房地产股票价格表现的一个因素，还有很多正面的因素在影响着股票，比如上市公司基本面的改善(市场份额的提高、业绩的增长等)、人民币升值趋势持续等；加息对房地产的影响也是抑制投资性需求，对消费性需求还是鼓励的，因此，不能说加息就是要打压地产。

　　主持人：当前有些专家认为，央行年内货币政策调控手段已经到了“尽头”，房地产业不会受调控影响。另外，相当一部分专家认为，央行年内很可能继续紧缩调控，例如银河的滕泰，一些更悲观的观点是，中国可能已经进入加息周期，在您对房地产的乐观判断中是否考虑到了上述可能性？对上述观点您是怎么看的？

　　张宇：手段固然是有限的，但是达到目的的决心却是坚定。政策出台是一方面，严格的实施将会使利益相关方有更加切身的感受。

　　我一直认为中央政府对房地产行业的调控是两个目的，一个是让这个总量庞大的产业在整个经济结构中扮演一个有利于不同行业更加协调发展的角色，不要过度占用有限的资源，不要挤压其他产业的发展、不要让地方政府在当地经济发展中形成对它的倚赖，这是所谓的产业责任问题；另外一个，是使这个曾经的暴利行业得到更加规范的管理，包括进入门槛、开发环节的管理等，逐步消除过去在各个环节中存在的不合理利润空间。

　　主持人：您曾经强调了行业和公司是两个不同的概念，特别是对房地产这个行业来说。这是一个非常辨证的观点。我想通过详细解释这个观点，投资者会对投资房地产股有一个更深的认识？

　　张宇：房地产面临着市场波动压力和政策调控压力，因此对于未来大量规范行业管理的具体政策的出台要有充分的思想准备，任何心怀侥幸的心态都是危险的。

　　同时，国内发展商又面临着大整合的历史性机遇，只要解决了资金渠道和资金规模的问题，任何公司的脱颖而出都是再正常不过的。

　　因此，不要因为行业调整就失去参与房地产股票投资的勇气，同时在获利丰厚时也要注意及时了结，因为调控还在不断地进行。

　　主持人：人民币升值预期被看作是影响房地产的重要因素，像您曾说的，有QFII疯狂买入以人民币计价的东西，包括垃圾，这就更别说房地产了。正因为资金追捧，所以也有观点认为目前房地产市场泡沫正越吹越大，您是怎么看目前的一级城市

房价问题的？几年内有没有崩盘的风险？

　　张宇：我们只关心在目前市场环境中和政策环境中如何去对房地产上市公司定价估值的问题。市场房价的问题、市场是否会崩盘的问题，也许地方政府、开发商和经济学家更有发言权。

　　主持人：现在以国泰君安为代表的各大券商都在强力推荐地产股。您认为房地产板块在目前看，是适合做短期、中期还是长期投资？

　　张宇：从目前看，至少是中线投资的机会较大，因为房地产板块是整个今年市场的三大龙头板块之一，只有把握住龙头才能享受牛市的收益。

　　国泰君安在今年中期行业投资策略报告中，非常明确地提出了当前房地产的投资策略是防守反击，重点配置“1+3”，请访问国泰君安研究所的网站参见有关研究报告。

　　主持人：房地产板块整体上看目前处于两年来的高位，尤其最近一年间，应该说目前已积累了不少前期获利盘，您认为最近是否适宜介入布局？

　　张宇：可以继续介入，因为现在投资房地产公司，更多地是因为看好该行业目前正在进行的资源整合、规范管理以及未来的发展，从中长线看拥有较大的投资机会。

　　主持人：您曾提到，房地产今后的模式是开发和经营相结合的模式。应该更多去关注房地产公司拥有多少土地储备和多少能经营业绩的资产。

　　按照这一个思路，在房地产上市公司中，您有一个“1＋3”的观点，请详细谈谈这个三加一，以及您作出这一判断的依据？这其中最关键的依据是什么？

　　张宇：“1+3”就是万科+中粮地产、华侨城、招商局(资讯 行情 论坛)，是我们国泰君安今年一直重点推荐的股票。之所以这样推荐，是因为我们认为这几个公司基本上代表了行业未来发展的特点，“1”万科是资本市场直接融资与银行间接融资相结合，使公司资产规模实现高速扩张的典型，这种企业的路径被越来越多的企业所认同，但是资本市场今后只会选少数几家公司给予发展的支持，而后面“3”家公司则是因为公司或者控股股东拥有大规模的开发资源和经营性物业资源，如历史形成的低帐面成本的商场、写字楼、酒店等，在股改之后，通过与资本市场的结合，将这些资源注入到上市公司中，能实现控股股东和公众股东的利益最大化，上市公司也能获得发展，在特别是人民币升值的大背景下，这种企业更容易受到市场的认同。

　　“1+3”是未来房地产企业两种不同的发展路径，但不是说只有这4家公司可以投资，前者开发类的公司中有金地集团(资讯 行情 论坛)等，而后面这种形式的企业还有保利地产、张江高科(资讯 行情 论坛)、上实发展(资讯 行情 论坛)等。

　　主持人：除了这“1＋3”以及一些您个别提到的公司，其他公司是不是有边缘化的趋向呢？

　　张宇：中国的房地产企业数量庞大，与大量的地方项目性开发公司比，很多小型的上市公司也算大的，而且由于拥有上市公司的再融资渠道，因此小的上市公司也还是有发展的机遇的。但是能否正确地把握行业发展的路径非常重要，如前几年万科就是把握住了资本市场再融资的功能，从而实现了从小到大的奇迹式发展，而其他同期上市的房地产公司也很多，能深刻认识而把握住这一机会的公司就少之又少，最终在今天形成了企业之间巨大的差距。

　　主持人：行业整合往往隐藏着投资机会。可否谈谈您对未来房地产整合趋势的看法。哪些上市公司最有可能在整合中受益？

　　张宇：资源整合在目前最为关注，只要控股股东将大量的优质开发资源放如上市公司，市场就会给其重新的定位，如我们年初推荐的泛海建设(资讯 行情 论坛)、深振业(资讯 行情 论坛)就是比较经典的例子。

　　未来，我们可能会关心在金融创新上有新举动的公司，比如买壳上市、吸收合并、定向增发等，估计市场也会予以关注。

　　主持人：目前新股中的保利地产涨势惊人，已经大幅度超出国泰君安起初给予的上市定位预期16.0-18.0元。但在上周日一个金融分析年会中，您并没有谈到这家公司，请您谈谈您对这家公司的估值判断。

　　张宇：保利地产也是一家非常优秀的央企地产公司，市场认同度也非常高，我们在其上市后也将它作为与华侨城、中粮地产、招商地产(资讯 行情 论坛)一样看待，是目前市场对行业投资的主力品种。

　　主持人：目前房地产市场最为火爆的领域集中于住宅地产和商业地产。您更看好哪个领域？另外，有部分主业非地产类上市公司可能存在地产增值概念，从这个角度看，现阶段有哪些值得把握的公司？

　　张宇：目前国内房地产企业开发的重点都是住宅，未来，应该说商业地产是一个重点发展方向，相当一批公司会进入到这些物业的开发领域之中，我们应该予以关注，包括酒店式公寓、商场物业等。

　　地产增值的概念也是市场所关心的，对上市公司的资产重估，也会使公司的价值和股票价格产生影响，但是我们还是要更加关心这些资产的盈利能力，市场最终还是关心收益的。

　　主持人：下面是一些新浪网友留言，请您作一点评。

　　新浪网友：万科已完成它拉指数的使命，不日开始回调。

　　张宇：万科集团是中国房地产企业的标杆，同时万科股票也是整个房地产版块的价值中枢，因此在短期房地产是市场热点的情况下，预计万科还会有较好的市场表现。

　　新浪网友：G招商局的转债发行如何？值得申购吗？

　　张宇：已经通过中国证监会批准发行，值得市场关注。

　　新浪网友：华侨城的股本权证还可能推出吗？

　　张宇：预计公司将在权证方案批准之后尽快推向市场。

　　新浪网友：房地产公司年内还可能大规模再融资吗？

　　张宇：房地产企业未来的发展空间主要由企业目前所拥有的融资渠道和融资规模所决定，所以保持融资的能力和尽快实现再融资，是上市公司近期努力实现的目标。

　　主持人：由于时间的关系，我们今天的聊天就进行到这里。非常感谢张宇先生，同时感谢热心网友的关注参与！再见！

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