物权法关乎寻常百姓事

　　本报记者 申屠青南

　　“小”至一针一线、汽车房屋，“大”到矿山、厂房，目力所及，多为“物权”。目前正在提交全国人大常委会审议的物权法(草案)，与人们的生活密切相关，可谓关乎寻常百姓事。常委会组成人员围绕着进一步明确土地使用权如何延期，业主权益……等话题展开了热烈讨论。

　　土地使用权如何延期？

　　对于住宅建设用地土地使用权期满后如何延期，延期后的土地使用费交纳标准是什么，这是买房人最关心的问题之一。委员们认为需要进一步明确。

　　贺一诚委员表示，关于建筑物区分所有权人在土地使用权届满决定续期时，具体的操作程序及依据，还需要加以一定程度的详细规定。以及在住宅建设用地使用权期间届满的，使用权人不续期时，地上建筑物的权属问题与处理原则，及有关的操作手续，仍应通过实施办法加以详细的规定。

　　列席会议的全国人大代表徐骁力说，非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。“应当”的表述力度不够，建议改为“出让人必须同意”或“不得拒绝”。

　　全国人大代表于文提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。

　　王英凡委员说，第149条规定建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费，这是有中国特色的。我们可以买房子，但是不能买房子下面的地。如果几十年以后，国家富裕了，为什么还非要收土地使用金？

　　明确业主的权益

　　买了房子以后，到底拥有哪些权益呢？

　　日常生活中经常发生这样的事情：公寓业主在

装修房屋时擅自在承重墙上凿洞，该业主房屋内的承重墙到底是业主共有还是该业主专有？列席会议的全国人大代表于文表示，专有部分和共有部分的范围划分是建筑物区分所有权中最为关键的问题，物权法应该把这一范围界定清楚。

　　全国人大代表李葵南认为，对房屋的某些设计进行改动，应该属于业主的权利范围。除非是建筑搭建的高度影响到相邻业主的采光权、环境或者安全，才应该进行干涉。如果没有任何影响的话，处分权应该得到认可。

　　全国人大内务司法委员会委员应松年提出，有些商品房上面竖一个很高的商标，这个价钱很贵，尤其是在闹市区，这个钱归谁？是归国家所有，还是这个楼的业主所有？有的楼地底下挖了一层、两层，最深挖多少层，属于业主还是开发商，还是政府？这些问题都需要说清楚。

　　车库车位到底该归谁

　　“业主买了房子、买了车，最后停车还要交钱，买车位的话还要第二次交钱，我感觉有点不公。”杨兴富委员建议，在物权法中要明确规定，车位、车库都是业主的。

　　他解释说，在过去房地产的买卖过程中，基本上把车库、车位的土地买卖的价钱都计算到

房价中了，由房价承担，车库的价格同样包括土地和建筑材料、人工费用，都计算到房产当中去了，实际上业主已经承担了车库的所有费用，如果说再去卖，就是二次买卖。

　　李连宁委员也建议，关于小区车位的归属问题，要再做深入研究。首先把车库、车位产权的归属弄明白，卖了以后应该是业主的共同收入，而不是开发商的。

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房地产商把房屋开发出来以后，车位另卖，这实在是没有道理。” 全国人大农业与农村委员会委员杨新人建议，改为“开发商有证据证明车库的修建和土地的取得的费用是在整个建筑费用之外单独的，车位归开发商所有，除此以外，都应该归业主所有”。

　　有限放开农民住宅的流转

　　“老百姓承包山林也好，承包土地、宅基地也好，为什么不可给它抵押权？”李春亭委员认为，一些重要的生产用地可以搞抵押，以解决农民小额贷款问题，这对于解决“三农”问题会起到很好的作用。

　　周正庆委员建议，在法律上留一个口子，允许农民的房产也可以作为抵押物。如果在物权法中没有明确规定，允许农民的房产（包括宅基地）可以做抵押，广大农民就没有贷款抵押物。城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押，而农民有了房产就不能作为贷款的抵押，这是一个很不合理的现象。

　　李明豫委员提议，对农村宅基地的转让能不能采用严格限制的办法，即：既不绝对禁止也不完全放开的办法。把禁止性的规定改为比较严格的限制性的规定。比如规定农民将自己宅基地上的住房卖给城镇居民，从而造成宅基地使用权转让的时候，必须通过村民会议研究通过。通过这种方式取得宅基地使用权的城镇居民，对宅基地使用权要规定年限，超过年限要还回集体等等。通过这一系列比较严格的限制性规定，来保护宅基地相对稳定。

　　郑功成委员表示，房屋应该是居民最大的财产，这是私人最重要的一个物权，现行草案在所有权中规定了私人对房屋享有所有权，而后来却规定农民的住宅只能够在集体内部转让，这是对农民行使房屋所有权的一种限制与侵害。他主张农民对房屋的处置应该跟其他属其所有的财产一样，拥有所有权就应当拥有自主的处置权限。

　　郑功成说，“我坚持认为，物权法简单地禁止城市居民到农村买房是不对的。我们应当鼓励城乡居民双向运动，让城市财富流向农村，让城市文明向乡村扩散”。

　　界定“公共利益”

　　由于在不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂。全国人大法律委员会建议物权法对“公共利益”不作具体规定。但全国人大常委会在审议五审稿时，多位组成人员表示，需要对“公共利益”作个界定，以防止某些部门打着公共利益的旗号，来征收集体的土地。

　　蒋正华副委员长指出，要研究征用、征收的补偿问题，什么叫合理补偿？间接的经济损失要不要补偿？怎样补偿？这些是不是包括在合理补偿里面？对这些问题，社会上争论都很大。这些问题在法律里怎么写，怎么向社会解释都要考虑。

　　王涛委员建议，对以公共利益作为征地理由的，物权法中必须加以严格规定和界定，以保护土地，保护农民的利益，严防土地流失。只有在法中严格规定，只有把公共利益严格加以界定，才能刹住乱征收的歪风。

　　王维城委员说，现在往往是在征收土地的时候，补偿标准比较低，然后卖给开发商的时候价钱大大提高，以此来积累城市建设资金。建议对“公共利益的需要”明确其范围，同时明确哪一级政府可以决定是否属于“公共利益的需要”，以避免因局部利益、地区利益、小集团利益的需要，假借“公共利益的需要”征收农民的土地，征收个人或者集体的不动产。

　　王梅祥委员认为，尽管较难定义“公共利益”，但最好能有一个定义，哪怕是一个较粗泛的定义。这样才有利于法律实施，避免在实际生活中产生纠纷。

　　对于征收后的补偿款问题，丛斌委员说，农民承包的土地突然被征用，如果卖土地的使用权是一百万，能不能按照三七开或者四六开，把卖地的实际收入分给农民？