二手房个税征收细则

　　一、房屋原值的确定

　　1.受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得房屋的房屋原值：发生分割行为前购置（建造）该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　2.房屋原值中的购房价款或建造费用一般以房地产证上记载的登记价为准。房屋原 值中的相关税费：房屋购置过程中，由购置方按有关规定实际交纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费。

　　二、合理费用的确定

　　1.房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，凭纳税人提供的房产证、完税凭证、税务发票、行政事业性收费收据，以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证据实扣除。

　　2.对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。上述所指的普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　三、减免税政策的规定

　　1.对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

　　2.对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　3.个人现自有住房

房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

　　4.按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

　　5.根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　四、个人住房出售、购买时间和自用起始、终止时间的确定

　　1.对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，出售自有住房时间以“财产转让所得”个人所得税完税凭证上注明的填发时间为准，重新购房时间以契税完税凭证上注明的填发时间为准。

　　2.对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的纳税人，住房自用起始时间按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；对根据国家房改政策购买的公有住房，自用起始时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）第五条规定：“以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”；对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，自用起始时间按照国税发［2005］172号文第四条规定：“其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。住房自用终止时间以国土房产代征单位受理其产权过户申请之日为准。