渤海证券：地产股趋势未变 强者恒强

　　□ 加息难以使地产行业供求关系出现逆转：短期供给不会因此发生变化，对需求的影响也更多地体现在心理层面上

　　□ 加息会加速房地产行业洗牌速度，优势地产企业不仅不会受到负面影响，还会获得更多发展机会

　　□ 关注G万科(资讯 行情 论坛)A、G张江(资讯 行情 论坛)、G招商局(资讯 行情 论坛)等个股

　　渤海证券研究所 曹旭特

　　本次加息对房地产行业的实质影响十分有限，而地产板块前期走势也已经对其进行了相当程度的反映。因此我们认为，本次利率调整难以改变地产板块的长期投资价值，一些优势地产股仍然值得关注。

　　不会逆转供需关系

　　房地产属资金密集型行业，不但企业开发投资对银行贷款依赖性强，居民购房也多采用按揭贷款方式，所以利率提高将对房地产行业从供给和需求两个层面产生影响。

　　从供给层面分析，加息会降低企业的投资预期收益率，减弱其投资冲动，会对市场未来供给产生一定负面影响。但房地产产品由于其固有的生产周期特点，短期供给基本无弹性，开发商不会因为本次加息而减少对正在开发项目的资金投入，所以短期供给受影响较小。但从长期看，加息对供给的负面影响会逐步得到显现。

　　由于利率提升幅度有限，所以本次加息对需求影响主要体现在心理层面上。我们以一笔20年期七成按揭贷款为例：假设月还款额为3000元，本次升息提高利率0.27点，增加月供55.9元，对购房的支付能力不会产生实质影响。此外，本次利率调整进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，这样可以使商业银行根据不同贷款客户类型和不同风险提供更有针对性的金融服务，其实质还是体现了国家对正常消费者有区分的保护。如果执行商业性个人住房贷款利率下限，实际利率的上调幅度仅为0.06个百分点。当然，加息对投资性购房会产生强警示作用，因此会抑制行业短期需求。

　　但从长期看，加息难以逆转行业自身需求支撑的向上趋势。我国将进入城镇化进程加速期，按过去5年城市化率年均增长1.4个百分点和2005年人口基数计算，每年将新增1820万城市人口，按人均需要住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年需要住宅就达到36360万平方米。由此看，行业长期需求仍然比较乐观。

　　刺激行业加速洗牌

　　加息意味债权融资成本提高，负债结构不同的企业受影响程度不同，长期借款占负债比重较大的公司将支出更多的财务费用。为减少其对企业经营产生的不利影响，扩大股权融资渠道是较为理想的选择，而股权融资对上市公司的盈利能力和财务状况有更高要求，资产负债率高且盈利能力不强公司在资本市场上将逐渐被“边缘化”。但是，优质公司则可凭借其多元化的融资渠道，减少利率提升的不利影响，行业内上市公司将因此加速两极分化的趋势。从这个意义上讲，加息是加速行业内“自然选择”进程的催化剂。行业内优势公司不仅不会受到加息的负面影响，还会因为行业洗牌而获得更广阔的发展空间。

　　G万科A（000002）：资产负债结构合理，多年积累的专业开发经验和对研发的重视使得公司业绩保持了高增长。在国家对行业调控不断升级的上半年，多数公司选择了观望，而万科却加快了扩张步伐。在行业整合加速的背景下，不能适应新环境的公司只能变现手中资源，这给万科这类的优势企业快速外延扩张带来了机会。目前公司项目分布于全国20个城市，抵抗系统性风险能力较强。

　　G张江（600895）：公司的发展模式基本不受行业调控政策影响，因为公司发展凭借的是张江园区业已形成的集聚效应和完善产业链对高科技企业产生的较强“虹吸作用”。原有客户依赖性的增强和新客户的不断进驻成为公司物业出租率和租金水平提升的持续动力，而公司通过与集团关联交易实现外延式发展的战略目标也日益清晰。此外，公司还面临着较为有利的区域经济背景，公司将充分享受浦东地区城镇人口和企业数量快速增长而引发的土地升值收益。

　　G招商局（000024）：大股东的支持成就了公司在蛇口地区的垄断优势，而公司2006年在外地开发项目也取得了不错的销售业绩，这标志着公司走向全国战略已经初步成功。公司在建和储备项目资源共约363万平方米，分布于全国九个城市。并且G招商局与单纯意义上的房地产开发公司不同，其一部分利润来源于供水、供电、物业出租和管理，这部分业务风险小，对公司的整体经营能起到稳定器的作用。