加息使房地产投资需求再遭打压

　　开发商盈利空间被压缩

　　中国银河证券研究中心 丁文

　　本次加息对自住需求者支出影响不大，但将进一步打压投资需求。加息将使房地产上市公司年增加财务费用2.06亿元，平均减少每股收益0.0061元。

　　此次央行加息虽然使5年以上个人住房商贷基准利率由6.39%增加至6.84%，但是同时扩大了基准利率下限管理幅度，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。银行对自住需求(第一套住房)一般都执行贷款利率下限，因此利率实际上调幅度仅为0.06个百分点。经测算，此次加息对按揭购房者每月还款额增加的幅度在0.65%以内。总体上，房贷支出增幅有限，对购房者心理影响更大于实际影响。但如果利息继续提高，则对需求的影响将会逐步增大。

　　投资需求被打压。本次加息后，一旦银行将自住型购房者(拥有一套房产)与投资型购房者(拥有两套以上房产)在利率上区别对待，由于此次加息中“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍”这一规定，投资型购房者还款额会相应变大。以50万元30年期贷款为例，投资型购房者每月比自住型购房者多还款336元，加息后基准利率贷款相对于加息前的优惠利率贷款，月供增加幅度达到5.03%-12.17%。因此，本次利率上调将影响

房产投资者的心理预期，进一步打击投资需求。

　　加息将压缩开发商盈利空间，促进行业整合。由于

房地产开发企业大部分资金来源于银行贷款，加息将直接提高房地产开发企业的融资成本。此次加息一方面使房地产企业支付的银行借款利息提高；另一方面，由于信贷的紧缩，今后银行之外的其他融资成本也将水涨船高。加息对需求的抑制作用，也使开发商较难通过提高

房价转移成本负担。因此，开发企业的利润水平会降低。

　　从长期看，加息使资金的来源更趋紧张，从而形成一个自动淘汰机制，经营业绩不好的小型房地产公司将会被兼并或破产，房产公司的整合速度便会相应提高。另外，利率的增加使房地产企业开发成本增加，使银行更加注重放贷风险，有助于进一步“清场”，这对提高行业的集中度大有帮助。

　　对房地产上市公司来说，加息的影响不算明显。截至2006年2季度，两市49家重点房地产上市公司的长期借款251.22亿元，一年内到期的长期借款93.46亿元，短期借款336.65亿元；有息负债之和为681.33亿元，约占总资产的34.28%，比例并不高。此次加息将使这些公司年增加财务费用2.06亿元，平均减少每股收益0.0061元。

　　具体看，园区开发和出租类上市公司由于负债率较低，受加息影响更小；而开发类上市公司由于负债率相对较高，受加息影响稍大。

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