上海楼市面临第二次蜕变

　　市场了望

　　杨红旭

　　在2005年之前，上海房地产市场一直是全国的龙头老大，无论是投资金额规模及增速，还是房价之高，都当之无愧地是“一哥”。2005年3月开始宏观调控之后，上海楼市发生 了第一次蜕变，成了瘸腿巨人，北京、深圳等城市房地产市场逆势飞扬，超过上海。今年自3月份上海楼市刚刚开始回暖，以四月底的银行加息为风头，一系列宏观调控政策在5、6月份密集出笼，全国楼市整体降温，上海楼市也不可避免地进行自2003年下半年开始调控以来的第二次蜕变。过去，其它城市的地产商们抱怨“上海感冒，全国吃药”，而今年的“国六条”出来时，上海业界反过来也抱怨“全国有病，上海陪着吃药”。正因为在去年的调控中上海成了“重灾区”，所以对于今年的调控，上海楼市已有一定的“免疫力”，无论是开发商还是消费者，心理承受能力和应变能力已大大增强。

　　市场已基本稳定

　　从上海市场数据基本上可以反映政策的初期效果。2006年1-7月商品房供求比为1：0.91，供需接近平衡；而去年同期，供求比为1：0.71，供远大于求。表明2006年政府宏观调控对上海

房地产市场的影响小于2005年，也反映了上海房地产市场的良性基本面。在不同环线区域，供求比发生了明显的变化。内环以内区域供求比大幅攀升，由1：1.09飙升至1：3.09，供求关系由供求基本平衡变为严重的供不应求。这主要是由于该区域本月供应量出现大幅萎缩，降幅达到71.5%。供应量的萎缩一方面与市场正处于淡季有关，另一方面，171号文件的出台也对内环以内高价楼盘的推案造成很大的影响，开发商对其市场影响力处于观望中，推迟了上市的节奏。

　　而中环到郊环之间仍然维持供大于求的现状。郊环外区域在动迁配套房成交量上扬的带动下，本月该区域成交量小幅攀升，而供应量下降幅度较大，使得该区域本月供求比由1：0.65上升至1：1.06。总体来看，7月份全市商品房整体供应量呈下跌的走势，但下跌的空间进一步缩小。

　　在

房价方面，7月，上海住宅成交均价为8476元/平方米，较上月下跌8.2%；商品住宅（不售动拆配套房）均价为10293元/平方米，比上月下跌2.9%。这反映了宏观调控效果。从成交量上分析，7月住宅成交继续萎缩，比上月下跌6%左右；其中，商品住宅成交量比上月大幅下降14%。与此同时，动迁配套房成交量大幅攀升，本月共成交40.2万平方米，较上月增加34%，其占住宅成交总量比重也达到25.3%，提高7.5个百分点。从中可以看出，针对房价控制和供应结构调整，上海政府手中握着一张“好牌”：随时调节配套房（实质类似经济适用房）的供应量。总而言之，相对于2005年震荡不稳的住宅市场供求关系，2006年表现得相对平稳一些。尽管近期也频频出台各类调控政策，但在上海市场已经基本稳定，短线投资客比例大幅减少的情况下，近期调控对市场的影响力已明显小于去年。

　　上海楼市将走向何方

　　经过去年的量价齐跌之后，上海楼市的投机泡沫已挤出许多。未来上海楼市走势将呈现三个“分化”。第一、区域市场必将发生“形势两极化、冷热三重天”分化。所谓“两极分化“是以地段为标准，地势优者愈优，劣者愈劣；所谓“三重天”是以环线为区域分界，内环以内优势地段的楼盘强硬筑底，市场开始悄悄上行，外环以外由于配套欠缺和同质楼盘大量上市而仍在低谷中挣扎，中环由于地段和配套因素达到了一个均衡点而呈盘整活跃之态。这种趋势必然会在今后几年中进一步加剧。大体说来，内环以内的房子都会具有保值增值的特性。而外环以外，市场有进一步恶化的可能，随着大量中小套型限价房的出现（包括政府手中的配套房都位于这一区域），一则会造成供应饱和甚至局部严重供过于求，二则又由于价格便宜而造成同区域其它商品房的滞销，导致整体价格大幅走低。而历史数据也证明了这一点，相对去年5月份商品住宅价格的最高点，内环以外房价经过约20%的下跌之后，目前已基本恢复至最高水平；而外环以外房价至今仍远未恢复到以前价位。

　　第二、住宅产品必将发生分化，90平米将成为

户型的分界线。分界线以下的产品随着市场供应量的迅速扩大，必然会进一步加剧现在外郊环区域的供求失衡。而大户型房源将因为稀缺性而出现供小于求、价格走高之势，尤其是在市中心。去年上海界定的普通商品的标准之一是户型面积不超过140平米，而以后大部分的主户型将地90平米以下，那么必然造成90-140平米普通商品房的局部供不应求，因为这一面积段既是需求的主力段，又是享受部分税费优惠的区间。7月份成交数据表明，90-120平方米的户型：面积比重大幅度上扬，由上月36%提高至本月46%。另外，由于上海作为国际大都市，家庭财富占有状况日益呈“纺锤形”，也即说能够消费面积配比宽松房型的家庭越来越多。90平米以下，基本上难以设计出功能合理、比较舒适的三房户型，但三房户型又是市场需求的重要房型，由于人口因素，打算买三房的自住客一般不会委屈于二房。因此，政府强制压缩90平米以上房型的比例，必将造成这一面积区间的房源供不应求。

　　第三、分类市场必将发生分化。随着经济适用房、限价房、廉租房的大规模开发，对开发商而言，行业的利润率将大幅降低，对于投资者而言，投资的回报率减少风险加大。因此供求双方都会有相当部分选择退出住宅市场。也即说，今后几年，住宅市场的活跃度将大大降低，渐渐趋于风平浪静，稳步发展。(作者为上海易居房地产研究院研究员)