六部委解析房地产“限外”组合拳

　　严控外汇流入渠道体现中外政策一致

　　见习记者周荣祥

　　日前，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局六部门有关负责人对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中的相关内容进行了详细解释。相关 负责人表示，为配合《意见》的落实工作，将进一步规范房地产市场外汇管理、严格外资并购审批程序，并在政策上对外商投资房地产企业与中资企业保持一视同仁。

　　实名制抑制炒房

　　随着我国对外开放和房地产市场逐步发展，境外机构和个人在境内购买房地产日趋活跃，但外资进入房地产市场的准入规则却不够规范，因此《意见》对境外机构和个人在境内购买自用、自住商品房作出新的规定。其中强调，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房为什么必须采取实名制。

　　上述负责人表示，参照国内居民购房的普遍做法，采取实名制有利于防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，维护房地产市场的稳定。在自用、自住的政策把握上，该负责人要求，凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。

　　严格并购审批程序

　　以购买股权等形式进入房地产市场的方式是外资进入中国房地产市场的重要渠道，在原有审批程序下，这种方式给房地产市场监管带来难题。

　　对此，《意见》规定：上述股权、项目转让和企业并购，由商务主管等部门严格按规定进行审批。在外汇登记环节，外汇管理部门将对投资者切实履行股权投资责任进行监管，做好外商投资企业外汇登记或登记变更工作。

　　该负责人表示，这条新规主要是为了防止利用股权转让和并购投机炒作房地产，防止擅自改变土地用途或规避正常的外资准入审批。此外，为了防止出现投机炒楼，或囤积土地、房源等违法违规现象的发生，《意见》还作出规定，不允许有不良记录的境外投资者从事上述并购活动。

　　该负责人还强调，根据外商投资企业房地产开发经营资格管理的要求，境外机构和个人存入境内银行外国投资者专用外汇账户的资金，未转入后续设立的外商投资企业资本金账户之前，不能用于房地产开发和经营。

　　政策体现中外一致

　　在外商投资企业贷款和外汇管理方面，《意见》还规定：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

　　相关负责人表示，这项规定并不代表对外商投资企业贷款和外汇管理的政策更加严格，而是为了外商投资房地产企业与中资企业在相关政策上的一致。这既是稳定房地产市场的需要，也是防止境外热钱短线炒作境内房地产的措施。