G万科 资源整合奠定增长基础

　　巨田证券 刘强

　　G万科（000002）半年报显示，公司上半年实现营业收入和净利润分别为66.2亿元和12.2亿元，较上年同期分别增长52.7%和53.5%。

　　报告期内，公司保持良好的销售局面，集团结算面积和结算收入分别为90.1万平方 米和65.4亿元，较上年同期分别增长51.9%和53.9%。其中，长三角和珠三角仍是净利润主要来源，深圳、上海分公司对利润贡献度分别为 38.99%、42.65%。期末，公司尚有91.3万平方米已售面积未竣工结算，金额合计约53.4亿元。公司的快速增长源于高周转速度和规模效应。

　　从2004年底开始，

房地产行业进入一个转折期，不断出台的调控政策将促使行业朝向更为理性、规范的方向发展。行业资源重新整合，优胜劣汰的竞争机制将逐步完善，集中度将不断提升。万科坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，加大项目发展力度。报告期内，公司新增项目36个，按万科权益计算的面积合计567万平方米。公司预期，在可预见的未来，通过资源整合方式获取项目的力度将进一步加大，新增开发面积奠定后续业绩增长基础。

　　同时，我们应注意到，2004 年发行的19.9 亿元的可转换公司债券，募集资金主要投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目，这些项目目前开发进度、市场表现各有差异。据公司报告显示，由于市场环境变化，上海朗润园项目收益高于承诺水平；七宝项目未能如期开工；武汉项目已结算项目收益水平低于承诺水平；南京光明城市项目已结算部分目前略有亏损。可见，在项目开发上，万科公司同样受到了

宏观调控、片区竞争激烈 、配套不完善等多重影响。

　　从上半年经营情况看，公司资产负债管理能力仍处于同行业中游水平，盈利能力处于行业领先水平，投资者应关注其现金收入情况，并留意其是否具备持续盈利的能力与新的利润增长点。

　　在现金流量的安全性方面同样处于同行业中游水平，今年中期，经营活动现金净流量为－31.99亿元，投资活动产生的现金流量净额为－4.77亿元，在改善现金流量方面，投资者应当关注其现金管理状况，了解发生现金不足的具体原因。

　　在2005年度报告中，万科提出2006年新增1000万平方米的项目储备，预计2006年用于土地和工程建设的资金需求将约200亿元，这对公司的资金运作能力提出了高要求。如成功通过即将的定向增发，公司将获得42亿元资金，缓解大量储备土地造成的资金缺口问题。成功融资也能让万科加快其项目的开发速度，提高其资金周转率，这对公司今后的发展起到重大的支撑作用。由于募集资金所投项目均在2006年开工，预计这些收益体现在2007年和2008年的业绩中，因此此次增发对公司的业绩起到很好的拉动作用。同时，2005年末，万科净资产为83.10亿元，此次增发成功，公司净资产将增加40亿元左右，增幅近50%，这将有利于改善公司财务结构。

　　根据公司开发计划和我们的判断，考虑下半年政策调控对销售有一定负面影响，预计公司2006年主营业务收入增长40％，净利润增长33％，实现每股收益0.48 元，2007年、2008年公司净利润将同比增长30％以上，因此，公司未来核心

竞争力相当强劲，仍将继续担当行业龙头角色。