新“个税”整理二手房市场

　　本报记者 曹腾

　　自8月1日起，房产转让必须缴纳个人所得税。21世纪不动产的分析认为，这表现出政府调控房价、打击投机市场的决心，但调控的最终效果要看各地出台的细则。

　　分析人士认为，上述政策短期内会造成二手房市场的重大动荡，行业再次洗牌，长 期看则会促进品牌服务机构的发展。

　　政府：谨慎对待强征个税 分析认为，各地政府比较谨慎。目前大部分地区的个税征收细则尚未出台，但从已经出台的部分地区的细则来看，在严格执行个税计算公式（个人所得税金额＝（实际售价－房产原值－各项交易税费）×20％）的同时，各地细则的制定还是较为宽松。其中对于无法确定原值房产的征税标准，各地细则均采取了规定范围的下限（即按房产转让收入的1%确定），这可能是各地政府考虑到前期个税征收时的市场过激反应，出于维护二手房市场健康发展的考虑。

　　市场：二手房引导新房价格 目前二手房交易价格对新房定价的影响越来越大。更多新房在确定售价时不仅要考虑周边新房的价格，还要考虑周边二手房的价格。例如：北京棕榈泉二手房的成交价在1.6万-1.7万元，周边品质差不多的项目定价时就不敢高出太多。

　　而强征个税也是国家希望通过对二手房市场的调控来抑制投资需求，从而平抑新房价格。但由于目前二手房市场正在逐步完善，与一手房市场形成的梯次消费结构还很脆弱，如果增加二手房交易成本，势必会对其发展产生影响。二手房交易成本上扬，直接后果是交易量大幅下滑；间接后果是新房价格参照二手房价格上扬。最终可能会使二手房市场失去对一手房市场房价的调节作用，甚至形成一、二手房市场房价攀涨格局。

　　另外有分析认为，适量的投资客对于一个正常的

房地产市场是必须的。北京高档房的租金回报近年来已经从8%下滑到4%。如果投资客大量减少，房租将出现上涨。过分打压二手房市场中的投资行为，则市场中正常的租赁需求无法满足，租赁市场供求将会失衡，并不可取。

　　消费者：个税计算复杂 有关方面一方面明确了个税的计算公式以及减免税的具体政策，增加了个税执行的可操作性，但另一方面，对于消费者而言无疑增加了买卖房屋的复杂性。

　　据21世纪不动产统计，目前消费者购房时需要缴纳的各种税金共计4种（契税、营业税、印花税、个税），且各种征税基准与税率不同；各种交易费用多于3种（

装修费、贷款利率、公证费等），且费用计算方式也各异。加上这次新出台的个税计算办法牵扯到大部分税金与交易费用，虽然计算公式明确，但计算过程复杂，即使是专业人士，也需要对个税政策有充分的理解。另外，还有政策中的各种优惠条款，稍有遗漏就会给买卖双方带来不应有的损失。显然，对于普通的消费者来说，亲自操作房产转让的全过程难度将大大加大。

　　正是由于个税在实际操作中的复杂，容易使不法中介利用买卖双方对政策的不了解，设置交易陷阱，通过损害交易双方的利益从中获利。因此，专家提醒消费者，从维护自身利益出发，选择信誉好的正规中介是消费者减轻交易负担，规避交易风险的有效途径。