诉讼时效是把“双刃剑”

　　“李铭买房传”《陷阱篇5》

　　□连晏杰

　　案例：

　　李铭还在为购买单身公寓的事与开发商纠缠得焦头烂额，另一套早在三年多便以预售方式购下的房子终于传来消息：可以交房了。李铭计算了一下，距离当初的约定交房时间足足晚了两年半。

　　三年前，李铭购买了一套位于上海市松江区的公寓房供其父母居住，根据预售合同的约定，该房屋应该在当年年底交房。但李铭完成了所有手续之后却被告知，由于长假、高考期间不能施工以及雨水 过多等原因，不能按期交房，需要延迟交房六个月。但是到了再次约定的交房期限，开发商仍未能按期交房。李铭多次与开发商交涉之下，都没有取得实质性进展。

　　对于忙于其他事务的李铭而言，预售合同的约定无疑是一针“定心剂”。他认为反正可以按照约定来追究

开发商的违约责任，便任其发展了。

　　由于交房“迟到”多时，李铭打算向开发商提起诉讼。尽管开发商当时考虑到可能会发生延迟交房的情况，因而将违约金比例约定较低，为每日万分之一，但两年多下来总计违约金也有三、四万元。

　　起诉法院之后，开发商认为李铭的诉讼请求已经超过了两年诉讼时效；李铭则认为，延迟交房这一事实一直在继续，因此在收到房屋之后要求开发商承担违约责任的要求，并没有超过诉讼时效。但是，法院最终还是以超过诉讼时效为由，驳回了李铭的请求。

　　律师意见：

　　对于开发商延迟交房违约金的计算方法，普遍存在两种观点的争论：一种观点认为，违约的客观事实从预售合同约定的交房日期就开始形成了，购房者应当在约定交房的当日明确知晓开发商构成了延迟交房的违约，诉讼时效应该是从当日起计算之后的两年时间。另一种观点认为，由于房屋始终没有实际交付，违约的事实一直在延续，且违约金的具体数额也是每天都在发生变化，因此诉讼时效应当从开发商实际交房的当日起计算之后的两年期限。

　　但根据上海市高级人民法院“关于违约金诉讼时效计算的规定”，预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年，所以本案中李铭的诉讼请求确实超过了诉讼时效。

　　因此，购房者在开发商延迟交房的情况出现之后，应在两年内起诉主张违约赔偿，而一旦开发商主动表示承担责任，便构成法律上的诉讼时效中断。从再次中断时起，诉讼时效期间要再次重新计算，且诉讼时效中断不受次数的限制。同时，购房者需有足够证据证明期间不曾中止催讨行为。

　　(作者为新华律师事务所律师)