长百集团 商业物业重估增值

　　中证投资 王曦

　　日前，长百集团（600856）公布了修订后的股改方案，公司以现有流通股本8591万股为基数实施定向转增，每10股流通股股东将获得6.06股转增股份，公司控股股东上海合涌源企业发展公司和上海合涌源投资公司承诺，其原持有的公司非流通股股份3年内不上市流通。

　　上海合涌源两个关联企业2003年9月以每股2.09元受让了长百集团5300万股，占公司总股本的29％，若股改能够顺利实施，完成后其持股比例将下降到22.56％。根据控股股东的送出率计算，上海合涌源的持股成本将上升到每股2.68元，按公司停盘前收盘价每股4.81元计算，除权后流通股价格应该在每股3元，流通股股东的持股成本比控股股东溢价11.9％，考虑到控股股东3年不能上市流通，双方持股成本大致相当。

　　长百集团地处长春市最繁华的商业地段，主营百货零售和酒店经营，拥有6万平方米的商业物业，账面净值只有2.4亿元，折合每平方米4100元左右。比照国内省会城市

商业地产的价格，重估后长百集团的商业物业应该在每平方米2万元左右，公司的商业物业将有5倍的增值空间。若按上述方法重置，公司净资产将增加9.52亿元，净资产将增值3.75倍，每股净资产将达到7.1元。

　　2006年是长百集团的调整年，公司在专业顾问公司的协助下，正在实施由传统百货向现代时尚百货的转型，在边

装修边营业部分资产不能产生效益的情况下，2006年第一季度公司仍实现了较好的盈利。此外，预计去年下半年并入公司的合家欢酒店预期今年将产生较好的盈利。

　　上海合涌源注入后，新任公司董事长、副董事长均系有多年海外工作背景的美籍华人，公司董事、监事以及高管中也有多名拥有海外工作背景的人士，特别是2005年末员工人数由2091人下降到了904人，表明公司管理体制发生了根本性变化，随着长百集团内部装修的逐步完成，裁员后管理费用的降低，公司盈利能力有望得到大幅提升。

　　股改实施后，控股股东持股比例低，长百集团的商业物业地处长春市的繁华地段，重置后有较大的升值空间，因此具备一定购并的潜质；另外，上海合涌源主要从事连锁酒店的投资管理，在上海等地拥有“合家欢”连锁酒店，存在大股东通过资本运作将连锁酒店经营注入上市的预期。