中国房地产投资需求依然强劲

　　———访瑞信亚洲区董事总经理兼首席经济分析员陶冬

　　证券时报记者郭蕾

　　近期，旨在抑制房地产市场过热的措施接连出台，先推“国六条”措施，又出“十五条”细则。上周，政府更在一个星期内连出3招，24日建设部、央行等六部委共同签署《关 于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；同日，国务院办公厅发出《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》；27日，国家税务总局宣布8月1日起，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须缴纳个人所得税，税率为20%。这些政策能否给过热的房地产市场降温？又会带来哪些连锁效应？就此，本报记者对瑞信亚洲区董事总经理兼首席经济分析员陶冬进行了专访。

　　措施的出台稍微过急

　　记者：您对政府上周连出控制外资流入、建立地区土地管理办公室、对

二手房地产交易征收20％所得税等三项房地产降温措施作何评价？

　　陶冬：针对房地产过热，政府在一个星期内连出3招，表明政府在维护房地产市场的正常秩序、打击投机的决心。但我认为措施的出台稍微过急。我个人赞成房地产市场挤泡沫，但房地产过热的程度毕竟不如地方投资过热，同时，市场气氛对行政措施的影响要远大于地方政府的心里承受能力。措施要出台，市场要规范，但政策力度把握上需要慎重，不宜搞一刀切，不宜出手过重。

　　记者：三招将给房地产市场乃至整个宏观经济带来什么影响？

　　陶冬：房地产是中国经济的支柱产业之一，同时是个人消费的新兴热点，是银行信贷的重点领域，也是地方财政的重要物质保障，房地产对中国经济的重要性是不言而喻的。这是一个市场化的经济部门。买方受到价格因素、心理因素的影响，一旦市场气氛出现逆转，未必是政府修改几个措施就能马上恢复的。

　　中国的房地产市场仍在婴儿期，80％以上的业主从来没有经历过房地产的下行周期。

房价下跌可能对消费，对银行按揭资产质量带来的冲击目前根本无法量化。这就更加要求政策出台上的慎重和周全考虑。

　　对地方政府控制力度应更大

　　记者：您对政策力度的把握有什么建议？

　　陶冬：房地产市场的心理承受能力和地方政府的心理承受能力是不同的，出台的相关政策的力度也应该有所区分，我认为对地方政府的控制力度应该更大。第二季度出台的调控措施基本上聚焦于信贷投资和房地产。信贷投资越调越高，而房地产市场成交出现明显回落，这表明这是两个不同性质的问题。因此相应的政策必须在力度上有所控制。上周出台的措施，除了建立国家土地督察制度外，大都是针对买房人的。我们要知道，地方政府是推动房价上涨的动力之一，为了把土地买个好价钱，他们希望把房价提高，今年是政府换届的时候，相信用一些行政手段对地方政府做出限制将会是有效的。

　　记者：有人认为对二手房销售征个人所得税，房主在转让时可能将税收转嫁到买主身上，您怎么看？您是否赞成限制外资流入？

　　陶冬：任何一个有效的市场，其价格是由供求关系决定的，如果是一个卖方市场，二手房房主是可以将增加的成本转嫁给买方的，这样的确可能会令房价不降反升。

　　海外热钱已经在干扰中国的宏观政策，同时在削弱中国资本管制的实际效用。任何意义上，中国都需要规范海外资金的流入。但不宜带上过浓的民族主义情绪。

　　中国房地产市场投资需求仍强劲

　　记者：“国六条”及“十五条”对抑制房地产市场过热是否已经发挥了足够的作用？

　　陶冬：在15条抑制房地产投机的措施出台后，房地产市场的成交量已经有所下降。其中房地产交易税对购买欲的打击最大，“90平米以下占70%”的规定显然是违反经济规律的，相信这项规定将来会有所调整。我们认为，这两项政策的心里震慑作用不会持续太久。中国的一年期存款利率为2.3%，在扣除通胀和20％的利息税后几乎为零，而许多城市的租金回报率都在4－6％。除非流动性被抽干，存款利率上调，否则，资金还是会继续从银行体系流向房地产市场和

股票市场。目前中国房地产市场的投资需求依然强劲。